【理財個案】讀者：您好！一直都有睇你寫嘅文章，我相信有一日可以做到財務自由。想請教一下，很想兩房換三房，請問我可以如何部署？
理財個案背景：
- 先生4X歲，月薪$47k + 1.5個月花紅
- 本人4X歲，月薪$20k 13個月糧
- 一個小朋友，有請工人姐姐
自住兩房 現在銀行估價$672萬
數年前出售居屋，套現$400萬。當時想投資物業收租，2021年2月$670萬買入430呎兩房私樓，借8成上會，買樓之後先知道高成數按揭唔可放租，唯有裝修間屋自住，現在銀行估價有$672萬。我一直都很後悔買了這間屋，低層+比之前間屋面積細，但我先生因想轉換工作，當時擔心按揭問題，所以心急買。
這年投資股票全輸光 已沒有積蓄
搬入去沒有再用工人姐姐，做了一年多全職媽媽，沒有收入。這年投資股票全輸光，網店生意虧損，資金已用光，現在已沒有積蓄。今年再請工人姐姐照顧小朋友，全職工作，放棄投資股票及網店生意，重新開始。
現時想萬賣出單位，預計套現約250萬，再借9成$800萬以下換3房，這樣做得到嗎？謝謝。其實我先生有想過現有物業，用作投資，你想為物業投資價值怎樣？
個案重點：
- 夫婦二人4X歲，有一個小朋友
- 合共收入約$70000
- 數年前出售居屋
- 其他買入430呎兩房私樓
重點目標：
- 想兩房換三房
- 借9成上會
龔成老師分析：香港樓市預期只會平穏發展
首先，香港樓市同以往已經唔同咗，我自己預期唔會再好似以往咁大升(但都不會大跌)，只會平穏發展。所以，一般有讀者問我是否值得投資香港樓，我再會叫佢計清楚，在預期只會平穏發展、租金回報不高、物業買賣成本高昂架情況下，是否值得做。
前提是你有無信心長線供得起
如果你有生活需要，加上「供得起」原則，而你賣樓又會有資金套現，其實你可以考慮換成3房，但前提是你有無信心長線供得起，另外這個物業能否滿足你家庭未來10-20年需要，過到2關就值得考慮。但記住，你要計算是否有足夠資金(記得預鬆少少，已免估值不足問題)去完成這個換屋計劃，咁會較穏當。
唔太建議以借更多的模式去換3房
坦白講，你地家庭的收入少左，加上近年財富減少，其實唔太建議以借更多的模式去換3房，因為對整體財富的風險度都高左，同時有點勉強。加上買賣成本高，你地真的要想清楚。
如果你要進行，可以用先賣後買的方法，只要買賣時間相差不太遠，你就能減少樓市波動的風險，你可以賣出物業，租樓（甚至租回該物業），之後再買入3房物業。
工作最好不要有變動
記住，9成按你都要準備任何情況，例如按揭不足等，所以要準備多些資金，並計清楚。而這段時間，工作最好不要有變動。另外，我再講多少少香港樓市的情況，中國及香港經濟未完全回勇，相信樓市難以大升，但未必會大跌，相信會平穩。
高息對樓市會不利
另外是高息因素，高息對樓市會不利，這就早1、2年樓價回落較多的原因，不過，這個因素基本上已反映，加上香港買樓需求仍大，相信不會大跌。當美國利息趨向更低水平，會對香港樓市有穩定作用。
至於內地資金買香港樓，相信香港樓的吸引力，未必及過往，因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求，但不會因此而大幅推高樓價。
長遠樓價難以倍升
在投資價值方面，租金回報率不高，以及按揭利率不低，加上長遠樓價難以倍升，令香港樓的投資價值，並不高。相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府將加大力度找地起樓，所以長遠，供求將慢慢好翻，無過往咁失衡。
由於需求大 要大跌也不易
政府現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。
香港樓作為自住的價值仍在
因此，香港樓作為自住的價值仍在，中短期不會大跌，也不會大升，以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。投資價值，就只是一般，未見好吸引的水平，自住則合理，可以考慮，最重要是考慮自己的負擔能力。
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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