樓市走勢】新一份財政預算案下月26 日公布,內容正預備當中,老樓比較留意如何增加土地收入一項,因為這對來年財政年度的收入有莫大影響,亦替增加稅階減少不少壓力,初步得知,政府傾向不勾地以免又改十多年的機制,二來為免減少流標的百份比,三來可以減少土地供應,讓市場消化未來三至四年逾十萬個私人供應。

勾地模式會令政府失去主動權

財政司司長陳茂波表明絕不會考慮,因為勾地模式會令政府失去主動權,強調政府要審時度勢推地,以符合社會需要。同時在現時財赤嚴重下不會減慢北部都會區的結構規模,同時沒有表明在明日大嶼的落實時間,看來隨時趕過後者的時間表。

市場關注政府地價收益大插水

市場關注政府地價收益大插水,2024年本港全年(1月至12月)政府合共推出共3幅住宅官地,除了位於柴灣祥民道用作私人興建資助出售房屋的住宅地流標,其餘兩幅沙田住宅地成功批出,合共賣地收入為16.4億元,若連同兩幅電動車充電站地皮計,4幅官地賣地收入合共涉資逾17.4億元。

未來數季投地意慾仍低

補地價方面,2024年全年補地價收入錄逾63億元。若合計政府官地賣地收入及補地價收入,合共為庫房進賬逾80億元的地價收益,較去年全年的349億元跌逾七成。如去年本欄所指,發展商們未敢看好未來三至四年樓市,在未有減存庫內單位前,未敢貿然投入新地皮,以免影響現金流,故此在未來數季投地意慾仍低。

目前賣地政策較符合社會需要和公眾利益

陳茂波表示,絕對不同意樓市未來一定下跌的說法,樓市經歷調整期與外圍因素及高息環境等有關,但近期樓價回穩,交投量上升,當局在推地及其他工作會謹慎從事,強調市民安居樂業很重要,公營房屋和資售房屋的力度不會減少。絕對不會考慮就賣地收入作出回贈,強調發展商投地時已經有考量,當局亦無計劃重推勾地表,以免失去主動權,強調賣多少、如何賣,當局會審時度勢,因應環境推出土地,目前的賣地政策較符合社會需要和公眾利益。

未來賣地便完全倚賴港鐵身上

言下之意,以免有地皮被發展商「執死雞」甚至流標,而且手上正大力拓展北部都會區發展,將來賣地收入將移師在區域範圍內土地,不再是手上土地儲備表內奀豬地皮,以時間換來更大收益,以填補庫房收益。由於港鐵支綫有多條路線與北部都會區有關,料從中加快把地皮招標,未來賣地便完全倚賴港鐵身上。

規模相當於14個維園

發展策略下的新鐵路項目,沿綫多幅土地早由各大本地及內地發展商或財團收購,合共逾2,860萬呎土地儲備,規模相當於14個維園,當中恒基地產及新鴻基地產持有的土地儲備已佔約64% (約1,834萬呎)。再者,政府於北部都會區發展公布後,表示可提供物業發展機會為有新建鐵路項目融資,意味未來將有多個鐵路上蓋項目推出。

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作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。

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