【理財個案】讀者：老師，本人今年38歲，雖然仍與家人同住，但認為人長遠都須要有層自置物業，待將來年老使用，現打算買樓供住先，但暫時只負擔得到一些樓齡比較大的樓宇，大概300萬樓下。
理財個案｜38歲買舊樓 擔心供樓20年後人老、樓更老
現階段物色了一間52年樓齡的樓宇，不是單幢式，想請教一下你會用什麼角度去考慮，因為我又擔心，供完二十年後，樓齡都已經72年，到時我老咗，有機會要清拆，所以不知道應否先購買，還是再儲多啲錢，買一些比較新的樓宇，感謝賜教
龔成老師分析︰長遠是有置業必要
如果不打算移民，在香港有長遠的住屋需求，長遠是有置業的必要。因爲到你年老無收入的時候，租金會是一大負擔。所以，應該趁年輕的時候就計劃。 買樓自住，最重要是符合兩個條件：「供得起」+「物業滿足未來10-20年的住屋需求」。 物業雖然是必需品，但同時都屬於資產類別，質素如果太差，將來要負擔的維修成本會好高或者賣出就會有難度。
高樓齡樓宇兩大問題
高樓齡的樓，我地會比較擔心兩個問題︰
- 第一是按揭的年期，因為銀行會因應該物業年期而影響批出按揭的年期。
- 第二是維修，當物業較舊時，持續維修的成本將會較高，這點不得不注意。
長線一定要有投資價值
第三是投資價值，因為目標物業已經有50年以上的樓齡，買入價錢雖然便宜，除左長線必然面對好多維修的問題。而且，而個物業無可能係比你住到終老，所以中間你一定要換另一間屋。
係長線要換物業大前提下，而家買入的物業，長線一定要有投資價值(至少同大市同步)，以免將來換屋成本變相提升左(因為舊屋價值跌得快過大市)。
52年樓齡 明顯不是一個理想的目標
這間52年樓齡的樓宇，明顯不是一個理想的目標。 再者，從你的資料，我見到你現時置業既能力只是僅僅足夠。其實，如果暫時沒有太大的住屋需求，買樓可以是一個長期的目標，不要咁急勉强買入質素較差的樓宇。其實你咁急住買，是否擔心將來香港樓又大升過，到時你買唔起？
預期未來香港物業會平穏發展
我自己預期未來香港物業會係平穏發展，即係唔大升，又唔大跌，唔會再好似過去20年咁大升。所以，無迫切性需要其實唔洗太急。 我建議你在這段時間可以做多小小功課，先利用其它工具（例如：優質股）增值自己財富，去加大自己置業首期，再考慮買樓。
用「呎價、預期租金回報率」比較同區同類單位
買樓的時候，要睇翻該物業的質素，呎價，預期租金回報率，特別是利用「呎價，預期租金回報率」去比較同區同類單位，以確定該物業的平貴水平。 另外，你再要審視其升值潛力，未來地區上、交通上、生活等等的配套發展，才去下一個結論，咁會較好。
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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