【樓市走勢】2024年即將完結，回顧過去一年樓市，特區政府全面撤銷辣招及放寬物業按揭成數，配合減息周期啟動，利好樓市氣氛，帶動一二手住宅交投齊升，惟樓價彈升力度有限，全年呈負增長。
港置：料一二手齊升明年樓價升逾1成
香港置業研究部董事王品弟表示，展望2025年，預期中央持續推出刺激經濟措施、減息未完、內地買家持續入市，料全年樓價有望上升超過10%。交投方面，預期明年會較今年活躍，料「一手漲、二手升」勢頭延續，估計2025年一手成交量有望達1.8萬宗，按年升逾1成；二手成交量進一步升至4.2萬宗；樓價全年升逾10%。
2024年樓市表現反覆 全年「量升價跌」
回顧2024年樓市，特區政府全面撤銷辣招及放寬物業按揭成數，配合減息周期啟動，利好樓市氣氛，帶動一二手住宅交投齊升，估計2024年全年一手成交量近1.6萬宗水平，按年增約5成，創2021年後的3年新高；二手成交量預料可達4萬宗，較去年升逾1成，同創3年新高，而全年樓價將錄單位數跌幅，呈「量升價跌」。
3大因素 2025年樓市「穩中向好」
展望2025年，本港樓市受惠以下3大因素，相信將呈「穩中向好」景況，3大因素包括：
- 中央持續推出刺激經濟措施
- 減息未完
- 內地買家積極入市
1. 恢復「一簽多行」初見成效
從旅遊發展局數字可見，2024年首11個月，訪港旅客人數達到4,025萬人次，而內地旅客達到3,094萬人次，已雙雙超越2023年全年數字；更重要的是，12月1日始恢復深圳居民赴港「一簽多行」，因此上述數字尚未反映出來。事實上，香港餐飲聯業協會表示，受惠「一簽多行」下，入境旅客較去年上升，聖誕節餐飲業的營業額按年增加約8%，反映「一簽多行」成效明顯。
2. 減息未完
另一方面，近年樓價回調，加上高才通等專才來港推高租金，令過去兩年本港樓市出現「租金上升、樓價下跌」現象，租金回報率向上。若以撤辣後(以4月至11月註冊計算)購入的二手成交個案，並其後經由集團促成的租務個案中，近6成個案租金回報逾3.5厘；有3成租務成交的租金回報率達逾3.5厘至4厘水平，佔比最重，亦有約19%的租金回報率更逾4厘至4.5厘，更有約10%租務成交的租金回報率甚至超過4.5厘。
更重要的是，減息周期啟動，美國聯儲局自9月開始減息，而香港銀行於3個月內累計減0.625厘，除舒緩供樓人士的壓力之外，亦增加用家及投資者入市的誘因。事實上，隨著減息周期展開，近月定期存款息率已顯著回落。預期明年美國減息2次，相信本港銀行亦會跟隨，料按息水平有機會跌至3.25厘水平，將會有更多「供平過租」個案。
3. 內地買家積極入市
與此同時，撤辣後內地買家積極入市，由於他們來港置業已無需再繳付「辣稅」，加上本港減息步伐已經展開，對內地客及新香港人來說入市成本已經降低，故市場上不乏他們的蹤影。據香港置業資料研究部綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，2024年首11個月內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)於香港樓市一手私宅註冊量共錄5,408宗，已較去年全年2,119宗大幅高出超過1.5倍，並創紀錄新高；相較整體一手市場註冊量按年約5成的升幅，內地買家一手私宅註冊量按年升幅更為顯著，反映內地買家相對看好香港後市，並積極於一手市場尋寶。
內地買家鍾情一手物業
若以新盤劃分，今年首11個月內地買家一手私宅註冊量最多的首5個新盤中，有3個均位處啟德，分別為天璽．天、柏蔚森及維港1號，單計該3個新盤，內地買家一手宗數已達800多宗，可見內地買家鍾情一手物業，尤其是新發展區，而啟德正符合他們的喜好。
啟德天璽．天為今年最多內地買家購入
啟德天璽．天為今年最多內地買家購入的新盤，今年首11個月該盤共錄404宗內地買家一手私宅註冊，並佔該盤個人買家約50%，亦即每2位個人買家中有1位屬內地買家；內地買家個案涉及金額約48億元，更佔該盤個人買家金額約53%，可見該盤深獲內地買家歡迎。相信啟德將仍是明年新盤推售焦點，再加上預期明年美國減息周期尚未完結，中央救市措施出台，特區政府積極吸人才來港，料將為港樓尤其是啟德帶來新需求。
貨尾盤佔比明年或挑戰5成新高
值得留意，今年新盤市場的特色，除了有不少內地買家入市，同時亦有不少為貨尾成交。今年的一手成交量當中，貨尾盤佔比已增加至4成半，佔比連升2年。由於目前庫存量仍有不少，相信明年發展商持續推出全新盤外，同時亦積極銷售貨尾盤，預期明年貨尾盤佔比或可進一步挑戰5成新高。
樂觀預測樓價全年升逾10%
雖然中美關係令市場增添存變數，但隨著減息周期展開，預料明年息口將進一步回落，帶動經濟和市況好轉。預期明年樓市將會「穩中向好」，若美國減息幅度及速度勝預期，相信本港樓市有望更為受惠，樂觀預測有助推高樓價全年升逾10%。交投方面，相信住宅買賣成交會較今年更為活躍，估計2025年全年新盤銷售量約1.8萬宗，按年升逾一成；全年二手住宅註冊量預料升約5%至4.2萬宗。
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