【理財個案】黃先生自住村屋巿值$470萬(按揭餘額$323萬)；黃太太收租村屋巿值$500萬(按揭餘額$128萬)，心儀移居台北地區，兩子在台北讀書，考慮退休後移民
黃太太理財個案
- 背景﹕黃先生49歲，黃太太44歲，大仔21歳，細仔18歳，兩個於台灣讀書
- 月入﹕黃先生4.7萬，黃太太1.2萬
- 支出﹕每月4.6萬
資產﹕
黃先生自住村屋巿值$470萬(按揭餘額$323萬) 每月按揭供款約$11,000；黃太太收租村屋巿值$500萬(按揭餘額$128萬)每月按揭供款要$8000， 每月收租$1.1萬、現金$13萬
疑問﹕
- 我希望能將其中一間物業賣掉以1換1，換理想物業作退休收租或予以仔仔使用。但我先生希望將物業2合1，以換取贖契不用供樓壓力，留現金旁身備用。請問邊個方案較切合我們需要？1換1的理想物業是新界市區市值400萬的單位，因為現在持有的都是村屋,換市區物業作收租之用好像比較容易租出。
- 或賣掉現時收租物業後，移居台灣置業較好？
心儀移居台北地區，因為現時兩個仔在台北讀書，他們亦有畢業後在台北定居的計劃，所以我們有考慮退休後移民到台灣的想法，但留在香港還是移民台灣，現在還在計劃階段。
回覆：
黃氏夫婦你好！謝謝你的來信, 本人根據你們的家庭總入息狀況作出以下理財分析及配合你的提問給予意見。希望助你早日選定方向, 尋找你們心中所想的理想生活。
家庭總收支及資產分析
在信中提及到你們兩人的家庭總收入約$70000元，包括二人的薪金及收租物業的租金回報。家庭的每月總開支約為$46,000， 相信這裏已包括了自住和收租物業的按揭供款，兩位的生活費和兩名兒子在台灣讀書的學費與生活費。帳面上的計算應該每月還有盈餘作儲蓄。
帳面上計算應每月還有盈餘作儲蓄
但是在信中沒有說明夫婦二人相關工作所累積的退休保障儲蓄有多少？全家人的醫療及人壽保障每年開支多少及保額是否足夠？還有否其他債務和家人(例如：供養父母及子女升學)需要額外開支？這3重點對於你們決定將手持物業重整資產分配或移居台灣尤其重要。 故此在選擇前請好好仔細分析和考慮後才作最終決定。
將手持物業資產再分配
你們現時首次的現金流並不算太充裕大約13萬元, 流動資產只足夠維持現時三個月的家庭總開支。 故此相信你們聯想到將收租物業放售提升現金流。假設你們用市價將收租物業成功放售對減上結欠的按揭貸款和相關開支理應可取回約360萬元現金。如果將收取回來的資產對減自住物業的結餘按揭（323萬）。
總資產只可提升約30萬元
七除八扣後你們總資產只可提升約30萬元，而換取的便是節省兩層物業往後日子的按揭供款壓力（每月合共$19,000）和放棄了將來被動收入（收租物業的租金收入）的優勢。若選擇此方案，你們必須好好把握退休前從工作的收入，來加倍儲蓄來提升退休保障作日後生活所需之用。
如果選擇以換樓形式將收租村屋轉為新界市區400萬元的單位 ，始終樓宇質素、尺數大小、樓齡和交通網絡的選擇因人而異, 故此若果已有鎖定的心儀目標物業也可考慮, 但重點要留意在換樓過程中涉及的開支同現金流的需要能否恰當地配合和運用。
將物業套現移居台灣
擇將兩層物業完全放售將所有資產變回現金後安排移居台灣，假設成功地將兩個物業用市價放售減去現時銀行按揭貸款你們的資產應該可套現$500萬。根據互聯網提供一些台灣生活質素和物業現時售價的資料作參考，一間約800尺實尺的台北市區物業售價中位約$200萬，當然不同的地區、交通網絡價格相差甚大，我只是取中位配合你的資產選擇來做預算。
每年總開支大約24萬元
假設移居後你們未必馬上能有固定工作來申請物業貸款，故此會將資產一次性購買物業或者選擇先租後賣。而在台北市平均每人生活費約為HK$5000，故此你們在台灣的家庭總開支便會圍繞在$2萬左右。每年總開支大約24萬元。
預留資金台灣置業
假設將$200萬扣起備用作日後台灣置業，而餘下的$300萬在香港可選擇高息股票收取股息或者可選擇每月派息的債券基金作日後生活費的被動收入後盾。假設每年有年利率6%穩定回報，應可帶來每年約18萬元的利息收入。當然要留意相關的利息收入轉到台灣時會列作收入計算需要繳稅。
善用資產增值補貼日後生活費
至於移居台灣涉及的就業機會、稅收開支和醫療保障等等相關資訊便必須找從事專業台灣移民代辦人士了解詳情。
再三提醒醫療、生活費和退休保障三方面必須好好考慮和平衡再作出最終決定方為上策。若想更深層次分析和了解，可找相關富經驗的理財顧問給予專業意見。
作者簡介：余淑穎為美聯金融集團高級副總裁，亦是中國國家理財策劃師(ChFP)，於美聯金融集團負責財務策劃及資產管理前線工作超過10年，2010年起於各大報章連載文章為讀者解決理財疑難。
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