官方樓價指數連升兩個月租金連跌兩個月！2025年還看這些因素

樓市｜香港樓價連升兩個月。差餉物業估價署公布，11月私人住宅售價指數微升至290.9，但按月升幅收窄至近0.07%，按年跌幅則收窄至7.8%，而今年首11個月計，樓價累計跌近6.6%。2025年香港樓市是升是跌？且看專家分析。

官方樓價指數連升兩個月但升幅明顯收窄

差餉物業估價署的官方樓價指數，繼10月止跌回升，按月升逾0.6%，11月再升近0.07%，雖然連升兩個月，但11月升幅明顯收窄。上月中小型單位按月升近0.07%，大型單位升近0.08%；今年首11個月兩者分別累計跌6.5%及約5.1%。

租金連跌兩個月

至於租金指數方面，11月報193.1，按月跌約0.4%，已經連跌2個月；按租金指數年升幅亦收窄至4.1%，今年首11個月則升3.8%。

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩表示，隨著各大銀行進一步下調最優惠利率，買家持續入市，這支撐樓價避免進一步下跌。郭偉恩更指出，留意到住宅價格在先前連續五個月下跌後趨於穩定，預計這一趨勢至少會持續到 2025 年農曆新年。

世邦魏理仕：農曆新年後香港樓價走勢才有更清晰方向

特朗普總統任期是一個主要的不確定因素。儘管未來利率將會放緩，但發展商和買家目前可能會採取觀望態度。另外，目前香港正處於假期，傳統上是一個淡季。郭偉恩預計香港樓價走勢要去到農曆新年後才有更清晰的方向。

住宅租金方面，11月住宅租金較上月下跌0.3%，郭偉恩指出，由於年底通常是淡季，租金價格可能會因季節性因素而出現短期調整，但幅度不會太大。

樓市成交量正續步回穩

高力香港研究部主管李婉茵則指出，截至2024年11月底，11月份的住宅成交總量達6,298宗，按月上升34.1%，而年初至今的住宅成交總量達48,996宗，按年上升22.2%。自9月美國減息週期開始，10月和11月的平均住宅成交量達5,498宗，已超過2017年至2021年期間的平均成交量，可見樓市成交量正續步回穩。

市場需五至六年時間消化一手住宅供應量

但李婉茵同時指出，一手住宅供應量依然處於高位，連同在建物業合共有10多萬個單位，若按2017年至2021一手每年平均成交量約18,000宗推測，市場需五至六年的時間消化。今年樓價已下跌 6.6%，符合高力在今年年初估計2024年樓價會下調5%至10%的預期。綜合現時市場走勢和其他因素，這或可有助維持成交量，預料樓價在2025年上半年將保持平穩。

高力：特朗普政策料2025年下半年逐步顯現

李婉茵續說，美國聯儲局在2024年12月18日宣布減息0.25厘，全年共減息三次，累計減幅達1厘，這與市場的預測一致。但由於聯儲局減息步伐料放緩及減息幅度尚未明朗，綜合市場分析明年將會減息兩次合共半厘，因此市況仍然存在變數。另外，特朗普上任美國總統後的對華政策或將為中國内地及香港的經濟復蘇帶來一定變數，高力預期相關政策對樓市的影響將於2025年下半年逐步顯現。

對2025年樓市走勢保持審慎態度

李婉茵補充：「然而，現時最影響買家情緒的是預期收入和就業穩定性，過去4個月失業率維持在3.1%，勞工市場大致維持穩定，但一些行業的情況或會較受全球經濟不明朗因素增加和貿易磨擦升溫所影響。雖然政府放寬了按揭成數，但銀行在審批新按揭時仍然謹慎，獲批的按揭仍遠低於過去5年的平均水平，反映銀行對未來經濟和借貸人還款能力的信心。因此，對2025年樓市走勢保持審慎態度。」

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