【投資入門】自2013年起，政府的一手住宅物業銷售資訊網（SRPE）已統一展示全港所有物業發展項目的私人住宅銷售說明書及價單資訊，單位數據條目超過18萬。
資訊皆是以PDF文檔形式出現
根據《一手住宅物業銷售條例》，發展商在物業銷售前須預先上載打算銷售之單位、定價、銷售安排等資訊到SRPE，這些數據反映了發展商對物業市場的最新取態。
然而，由於上載的資訊皆是以PDF文檔形式出現，加上缺乏RSS訂閱或推送通知服務，公眾需定期重新訪問SRPE網站，自行篩選下載PDF文件，再抽取整理有用數據。這個過程不僅容易出錯，還非常耗時和費力。
SRPE的設計與安排 有「猶抱琵琶半遮面」感覺
筆者甚至認為SRPE的設計與安排，有點「猶抱琵琶半遮面」的感覺，不禁令人懷疑資訊的公開，究竟只是為做而做，還是真心希望公眾和業界能方便地獲取有關信息。
大數據分析和自動化儀表板的普及
根據仲量聯行（JLL）發布的最新全球房地產透明度指數，香港在89個國家和地區，也只是排名15，只屬於第二梯隊的「透明」，並不是第一梯隊的「高度透明」，這或許也未必無因。
不過，隨著大數據分析和自動化儀表板的普及，為SRPE的數據提供訂閱、迅速更新和客製化報告等服務在技術和成本上變得可行。
不同應用場景的數據快速分析
筆者了解到，有著重房地產科技（PropTech）應用的測量師行著手提供的一手物業銷售數據庫分析，是以數據探勘技術自動下載並處理政府一手樓銷售網數據，並且運用數據標準化〈Data Standardization〉、數據註釋〈Data Annotation〉等有關數據分析（Data Analytics） 的科技處理相關數據，加上生成式人工智能技術（Generative AI），以作出不同應用場景的數據快速分析。
現行的網頁監察的科技程式
另外，現行的網頁監察的科技程式，是可以做到發展商上載資料後迅速收集、自動整合和核對數據資料予公眾，一般半日內可完成更新。相較於一般業界用需時數週的人手操作分析，不可同日而語。
透過該系統，筆者發現一手新樓盤的定價，可以跟當時的一手樓最終成交價有著明顯的差距，例如筆者注意到近期香港一手樓有不同幅度，約10-15%的折讓，而在市場景氣時，一般是5%或以下的折讓。
這個幅度給予買家不同啟示：
可以是當區供求競爭使然，亦可以是綜合多區皆出現相若折讓時，從而識別某樓盤是否存在訂價上出現過高的溢價。
系統中亦可以讓閱覽者對比當刻一手價單跟二手市場成交價，並不是拿過去同一單位的一手買入價跟現時二手賣出價比較，而是利用整個樓盤或整個區域作綜合分析。
死亡交叉點已經在2023年第三、四季度出現
透過數據分析，當一手樓成交價開始低於二手樓成交價時，此現象可被定義為「死亡交叉點」，在香港歷史上1997和2003年都有出現過，而透過是次一手樓銷售數據的分析，筆者發現死亡交叉點已經在2023年第三、四季度出現。
除此之外，透過對比銷售開盤時間與成交日期，可以分析出某個發展項目的銷售吸納情況，以了解折扣和銷售周期，從而得出科學的市場吸納率。找出實際折扣和銷售所用時間，可判斷究竟是「早買好享受」，還是「遲買平兩嚿」？
了解發展商的一手樓推盤策略
另外，通過分析價單上載日期、單位數量和位於所屬發展項目內的樓層、位置、單位面積及呎價等資料，找出是屬於集中還是分散、先價後量，還是先量後價的推售模式，從而了解發展商的一手樓推盤策略，是「先價後量」還是「先量後價」。
用數據科技處理一手樓銷售價格的資料
筆者認為，用數據科技處理一手樓銷售價格的資料，若能配合人工智能驅動的自動估價系統（Automated Valuation Model），可以促進處理房地產開發商和機構投資者有關物業評估和分析的相關工作，從而加強他們的風險管控，尤其在房地產和經濟不景氣的時候。
提高物業評估的可靠性和一致性
在全球領域嘗試規範房地產評估的國際評估準則委員會（International Valuation Standards Council）其中一個任務和宗旨是，致力於透過科技處理房地產交易等數據，融入到物業評估的日常操作之中，以提高物業評估的可靠性和一致性。
向業界提供更多科學的數據分析
當房地產市場不景氣時，往往物業評估更顯得舉足輕重，例如近年香港住宅商業物業大跌，按揭融資銀行是否即時收回按揭貸款（Call Loan）也是跟物業評估息息相關。故此，筆者認為該等利用最新科技來對一些市場公開的數據進行分析，向業界提供更多科學的數據分析，以正視聽，讓大眾、銀行，監管機構，機構投資者，以及房地產發展商等，更能掌握真正的香港房地產市場。
作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。
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