【買樓攻略】2024年即將結束，今年的按揭市場未見太大起色，全年最「當旺」時段只能數到上半年政府在二月全面「撤辣」（取消額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD））後一段長約三個月的「小陽春」，當時反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）一度終結自去年六月至今年二月的跌勢，由二月145.37回升至三月147.08。
樓價到5月份又開始輾轉下滑
隨著交投變得活躍，金管局就今年第二季錄得的住宅按揭貸款批出宗數及金額均錄得明顯增幅。但其後樓價到了五月份又開始輾轉下滑， 一路跌至九月份的135.86才喘定，創下近八年新低，直至同月美國聯儲局四年半以來首次減息，樓市氣氛才稍為改善。
來年的減息步伐倍添變數
不過市場未有因為減息周期開展消息而強勁復甦，CCL於十月和十一月僅止跌回升至136.87和138.56，同一時間，「賤賣」、「蝕讓」盤等交易新聞仍屢見不鮮。宏觀政經環境亦有變數，外界預期美國新總統上任後會重新大推貿易保護政策，聯儲局連續三次減息後，主席鮑威爾發表鷹派言論，表示減息周期處於或接近放慢減息，令來年的減息步伐倍添變數。
實際按息由4.125厘下調至3.5厘
本港息率因為之前在加息周期的加息幅度不及美國，市場原本普遍預料香港今年跟減的壓力不大，但結果聯儲局在九月、十一月和十二月三次減息，每次本地銀行均宣布減最優惠利率（P），令實際按息由4.125厘下調至3.5厘。
準買家減息後享有更多選擇
在減息周期之下，業主和正在物色心儀物業的準買家都能受惠，就業主而言，銀行接連減P後，以一個1000萬元、七成按揭，供款期30年的單位為計，每月的供款由33,926元下調至31,434元，每月相差近2,500元；對於準買家來說，由於按揭的最低每月入息要求亦會相應調低，準買家減息後享有更多選擇，物色原來較難負擔的單位。
銀行對按揭業務態度趨積極
帳面上來看，亦因為港元拆息回落，銀行資金流動性較高，連帶年底可能要衝業績，不少銀行在上半年「砍掉」絕大多數按揭優惠後，在下半年重新向新造按揭或轉按客戶提供現金回贈，比率介乎貸款額0.15%至0.3%，雖然不及昔日樓市瘋狂年代高於1%吸引，但也算是銀行對按揭業務態度趨積極的訊號。
明年初還有多個大型新盤落成交付
不過，惟減息效應由九月至今不算太顯著，這一點較令人意外，或許還是歸因於供求問題，一手樓縱然銷情回暖，開售時重現排隊和「西餅客」現象，以目前的供應量來說還是十分充足。明年初還有多個大型新盤落成交付，下回就讓我們將進一步分析和預估來年按揭市場的發展。
作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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