樓市｜美聯物業表示，房策減息穩樓市，料人才「租轉買」落地生根，滿18歲「雙非」成樓市新力軍，預測2025年香港樓價「反攻」扭轉3連跌，回升約5%，一手創6年新高，二手達4年高位。
2024年全年整體樓市表現反覆
2024年完結在即，回顧今年樓市交投上升的原因，首推政府房策上「急轉彎」，先後提出「全面撤辣」，進一步放寬按揭及暫停壓力測試等措舉，惟由於外圍環境因素，而且本港新盤庫存居高不下，令全年整體樓市表現反覆，全年樓價仍然錄得跌幅，本年迄今跌約6.8%，惟租金於今年首11個月則升5.5%，並連續2年出現「租金升、樓價跌」的背馳現象；至於交投方面，估計2024年一、二手將分別錄得約1.6萬宗及約4萬宗，同創3年新高。
馬泰陽：明年樓價有望「反攻」
美聯集團行政總裁(住宅)馬泰陽表示，展望2025年，隨著近期多項利好因素湧現，包括減息潮持續、「供平過租」重臨，以及預期中央政府持續實施刺激經濟政策等，相信有助提振樓市穩步回勇。馬泰陽預期，明年樓價有望「反攻」，扭轉連跌3年的走勢，回升約5%；料發展商持續積極推售貨尾，相信全年一手成交量將按年再升逾1成至1.8萬宗，將創6年新高；二手成交量則再漲約5%至約4.2萬宗水平，有望達4年高位。
布少明：料2024年一手成交按年增逾5成
美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，回顧2024年樓市，最大轉變莫過於香港政府的房屋政策「急轉彎」，先於2月底全面撤銷辣招；其後亦放寬物業按揭至2009年前的較寬鬆水平；並暫停壓力測試，「多管齊下」以提振樓市。樓市在「全撤辣」，以及聯儲局開始減息的消息刺激下，一、二手交投一度雙雙急升，但由於樓市需時「固本培元」，導致隨後升勢有所減弱，但整體而言，全年樓市交投仍有不俗表現。布少明估計，2024年一手成交量將錄得1.6萬宗，按年增逾5成；至於二手住宅成交量估計可達4萬宗水平，按年上升超過1成，無論一手及二手成交量皆創出3年新高。
更多高才專才湧港有助帶動豪宅
值得留意的是，政府於《施政報告》提出優化「新資本投資者入境計劃」，容許投資住宅物業，而該物業成交價須為5,000萬元或以上，因此推高逾5,000萬元住宅註冊量。根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，今年(截至12月17日)逾5,000萬元一、二手住宅註冊量合共錄611宗，創3年高位。隨著政府進一步優化各項「人才」計劃，預期未來將有更多高才專才湧入香港，有助帶動豪宅表現。
連續2年出現「租金升、樓價跌」
樓價方面，在各項負面因素，包括中美關係不明朗及新盤庫存高企下，今年全年樓價持續低位徘徊，本年迄今跌約6.8%；反觀租金繼續逆市上揚，今年首11個月升約5.5%，主要由於早前的租務旺季，加上不少準買家轉買為租觀望後市，以及各地人才持續湧港等因素帶動租金表現，導致連續2年出現「租金升、樓價跌」的背馳走勢。
各年本港樓價與租金表現比較
劉嘉輝：香港樓市利好與利淡因素並存
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，目前本港樓市利好與利淡因素並存，利好因素包括美國減息潮持續、中央政府繼續推出刺激經濟政策提振樓股市場、恢復「一簽多行」推動消費及經濟復甦、「人才」計劃持續發酵帶動本港買租市場，租金高企及「供平過租」重臨，租金回報率變得吸引，勢帶動長線投資者入市等。至於負面因素有中美關係前景不明朗及新盤貨尾量處偏高水平等，但總括而言，利好因素仍多於利淡因素，有助帶動樓市穩中向好。
貸款跌、存款升
值得留意的是，本港出現息口「加慢減快」，相信或與貸存比率下跌有關。根據金融管理局資料顯示，香港於2022年9月開始踏入加息周期，港元存款數字與貸款數字初期有同步增加的趨勢；然而，其後本港開始出現「貸款跌、存款升」的背馳現象。截至2023年底，港元存款數字增加至7.62萬億港元，較2022年9月份開始加息時的7.38萬億元增加約2,400億港元；期內港元貸款數字則減少至6.42萬億港元，較2022年9月減少2,200億港元；今年9月本港重新踏入減息周期，港元存款與貸款的「背馳」情況持續，今年首10個月，港元存款較去年底進一步增加約2.9%至7.84萬億港元；期內港元貸款額則較去年年底進一步減少約5.5%至6.07萬億港元。
銀行冀減息能提升客戶的貸款意欲
若以港元貸存比率去計算，港元貸存比率由22年10月份，即加息周期時的90.8%，下降至2024年10月份的77.5%，比率創逾7年新低。貸存比率持續下降是貸款跌及存款增的結果，在資金無出路之下，銀行冀減息能提升客戶的貸款意欲，同時也可降低存款成本。若情況持續，銀行有更大可能加速減息，變相利好本港樓市。
港元貸存比率
本港再減息0.125厘
美國聯儲局一如市場如期減息0.25厘，為3個月內第3度減息，累計減1厘；今次香港銀行亦跟隨美息回調，最優惠利率下調0.125厘，進一步舒緩供樓人士的壓力。本港再減息0.125厘，P按息率減至3.5厘，若以樓按貸款500萬元為例，並以30年還款期計算，每月供款減至約22,452元，較9月初未減息前的P按息率為4.125厘相比，每月供款減少1,780元(或約7.3%)。
內地買家積極入市
值得留意，今年內地買家積極入市，佔香港樓市比重正日益增加。據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，今年首11個月內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)於香港樓市一二手住宅註冊量佔比，由2023年的13.8%大幅增加9.4個百分點至23.2%的紀錄新高；至於同期一二手住宅註冊金額佔比，亦由2023年的22.2%急升11.7個百分點至33.9%，同步升至紀錄高位，相信主要由於政府積極吸納各地人才，以及早前《施政報告》宣布放寬物業按揭成數及容許投資移民買豪宅等利好樓市措施有關。
減息潮持續、「供平過租」重臨
隨著近期多項利好因素湧現，包括減息潮持續、「供平過租」重臨，以及預期中央政府持續實施刺激經濟政策等，相信有助提振樓市穩步回勇。另一個需要留意的重點，內地生及人才湧港利好香港租務市場。以美聯集團促成的租務成交計算，內地租客(以姓名的英文拼音鑒別)佔個人租客比率於2022年錄約16.3%，隨著2023年本港與內地恢復全面通關，內地生持續來港租樓，加上特區政府積極搶人才，吸引不少專才持續來港，令去年內地租客比率升至約23.4%，而今年首11個月更進一步攀升至約27.2%，帶動租金向上。
至於今年首11個月最受內地租客歡迎的頭3甲地區為將軍澳、中西區及南昌站；屯門、沙田、啟德、北區、大埔、東區、大圍亦見到內地租客的足跡，當中不乏毗鄰大學一帶的地區。
料人才「租轉買」落地生根
值得留意，自2022年底特區政府推出「高才通」計劃吸人才，抵港初期一般選擇租住；計劃至今已接近2年，租務將陸續到期。在樓價高位回落、租金上升、按息下調的情況下，配合樓市全撤辣，相信有意留港落地生根的部份人才會「租轉買」，對住宅買賣市場帶來支持。事實上，內地租客熱門地區的部份屋苑「租升價跌」明顯，令「租轉買」更具吸引力。
滿18歲「雙非」成樓市新力軍
另一有利樓市的因素是，自2000年起陸續來港的「雙非」家庭小孩，已開始踏入成人高峰期，至今年累計滿18歲或以上的「雙非」總數約34,000人，而明年將再增加約18,800人，即截至2025年將有近53,000名「雙非」年滿18歲。假設當中1成來港租樓或置業，已經有近5,300個新增需求；假設當中2成來港，新增需求更超過1萬個。值得留意，據資料顯示，「雙非」人數共有逾200,000人，至2030年將悉數年滿18歲或以上，相信對本港租務帶來正面支持外，亦是樓市置業的新力軍(見圖三)。
「雙非」陸續年滿18歲 刺激租買成交
明年樓價料「反攻」扭轉3連跌 回升約5%
馬泰陽表示，在眾多利好因素帶動下，預期明年樓市成交將進一步上揚，當中一手成交將按年升逾1成至1.8萬宗水平；二手成交則估計2025年有望錄得約4.2萬宗左右，較2024年略升約5%。至於樓價方面，明年樓價有望出現「反攻」，有力回升約5%，扭轉連跌3年的走勢；至於租金方面，相信人才及內地生將持續來港，對租務有正面作用，估計明年租金將繼續上升，預計全年升約6%，跑贏樓價升幅。屆時明年「價租」走勢將再度一致，將打破連續2年「租升價跌」的背馳情況。馬泰陽又睇好一向受內地富人青睞的豪宅市場，預期在一眾利好因素帶動下，明年逾5,000萬元豪宅註冊量有力攀升至700宗，創有紀錄以來30年新高。
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