【樓市走勢】轉瞬間，2024年又到尾聲，正是回顧及展望的時候，今期專欄會先總結過去一年的樓市走向，下期再為大家展望2025年形勢。2024年樓市交投大幅波動，年初延續去年的低迷；直至2月底《財政預算案》宣布全面撤辣，為樓市帶來了曙光，實現了量價齊升。
交投在年中逐漸回落
不過，受困利率高企，交投在年中逐漸回落。9月中旬美國四年來首次減息，11月再度減息，共減0.75厘，香港兩次共跟隨減0.5厘，加上中央全面救市和港府10月下旬《施政報告》放寬七成按揭，住宅交投再度活躍。但美國新總統特朗普即將重返白宮可能帶來的不明朗因素令交投再次轉慢。
預計全年登記量達4.81萬宗
土地註冊處數據顯示，截至12月16日為止，2024年私人住宅買賣登記共46,849宗，金額約4,282.59億元。預計全年登記量達4.81萬宗，較2023年反彈25%，創近3年最旺。物業成交總值預計全年達4,390億元，反彈18%，為連跌兩年後回升，創近3年來最多。
發展商維持低價推盤策略
一手私宅市場在2024年初買賣登記反覆向下，但全面撤辣後，發展商維持低價推盤策略，次季買賣量急升，成為年內最旺一季。第三季購買力消化後進入調整期，第四季受惠減息及救市，買賣登記量再度急增。
截至12月16日，一手私宅買賣登記量錄15,922宗，總值2,019.30億元，預計全年達16,210宗及約2,060億元，料較去年大升58%及59%，創近3年最多及近5年次多。每宗一手私宅平均成交價預計為1,271萬元，按年微升0.8%。
二手市場整體呈較佳形勢
過去一年，二手市場整體呈較佳形勢，全年平均每月登記約2,660宗，較去年升13%。次季反映全面撤辣市況最理想，登記突破萬宗，創8個季度新高。第三季回落但仍保持逾二千宗水平，第四季在利好因素推動下買賣登記再度回升，為年內表現次佳的一季。
全年成交總值創近11年新低
截至12月16日為止，二手私宅買賣登記30,927宗，總值2,263.29億元，全年預計可錄3.19萬宗，較2023年回升13%，反彈至近3年高位，但仍屬史上第三低年度。全年成交總值預計達2,330億元，按年微跌4%，創近11年新低。量升值跌與過去3年樓價顯著跌幅有關。2024年每宗二手私宅平均成交價料為730萬元，按年跌約15%。
發展商以低價甚至負溢價推盤
當中可留意的是，2024年價值介乎801萬至2,000萬元的二手私宅買賣登記量出現下跌，反觀同等銀碼層的一手私宅買賣錄得顯著升幅，反映在一手貨尾量高達約2.3萬伙下，發展商以低價甚至負溢價推盤，成功搶佔二手市場份額。
今年平均賺幅降至24.9%
二手私宅轉手平均每宗賺幅近年持續下降，已連跌6年。2018年中以來，市場多番動盪，如中美貿易戰、社會運動、移民潮、新冠疫情及加息，加上今年初港府全面撤辣，增加了短線買賣，導致平均賺幅急降。今年平均賺幅降至24.9%，重返15年前未有實施辣招年代的低水平，預計未來二手私宅轉手賺蝕情況將隨市況波動，難再有如2010至2018年拾級而升的強勢。
日出康城今年成交最旺
此外，回顧2024年十大活躍屋苑表現，截至12月5日，日出康城再度成為今年買賣登記量最旺的屋苑，錄576宗登記，已較去年全年多出1宗；其次為嘉湖山莊的435宗及美孚新邨的370宗，分別較去年升11%及2%。升幅最大為映灣園的40%，由去年的124宗增至今年173宗。太古城及黃埔花園也分別超出去年18%及11%，各錄330宗及253宗登記。總結2024年截至12月初，十大活躍屋苑共錄3,078宗登記，已較去年的2,861宗升8%。
中小型住宅樓價全年預計跌幅約5.8%
最後，審視2024年樓價表現，中小型住宅價格首10個月累跌約6.8%，全年預計跌幅約5.8%；豪宅物業全年預測跌幅約4.3%。租金方面，中小型住宅2024年預計升5.0%，豪宅租金則料升2.5%。
作者簡介：陳海潮是利嘉閣地產研究部主管，專職樓市數據分析，緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問，並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
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