香港學生公寓市場呈現出一個獨特的投資格局，尤其是將銀主盤或表現不佳的酒店改建轉型為學生公寓的趨勢日益增長。萊坊研究深入探討這趨勢背後的主要驅動因素，包括不斷增長的非本地學生人數以及學生住宿供需不衡的現狀。萊坊將分享酒店轉變為學生宿舍的成功案例，並通過探討這些酒店改造為學生宿舍的投資回報，提供全面的見解，幫助潛在投資者在投資這個新興行業時做出明智的決策。
香港高等教育的需求不斷增長
香港一直以來都以其國際化的高等教育而聞名。在香港政府推廣「留學香港」品牌的措施背景下，大學教育資助委員會 （UGC）將資助大學非本地本科生的收生名額由20%提高至40%，並向高等教育機構提供大量資助，這些措施令近年不少海外學生湧入香港。
學生住屋供應短缺
隨著學生住宿需求持續增長，新住宿供應速度卻顯著放緩，令許多學生無法入住校內的大學宿舍或專營學生公寓/私人學生宿舍。
根據萊坊的研究，目前12間高等院校共提供35,720個校內宿位。然而，2023年批准的學生簽證/入境許可申請達62,079名，從這個數字可見宿位的短缺達23,389個。
投資者正在通過將酒店改造成學生宿舍填補學生宿舍不足的缺口。
學生宿舍的未來供應
政府意識到學生宿舍短缺，並啟動多個項目，目標在2024年6月至2027年期間增加約 7,900 個床位。同時，大學教育資助委員會 （UGC） 資助的大學也在推進相關計劃，希望到 2027 年將床位數目增加約 13,500 個。整體而言，到 2028 年，學生住宿的總供應量預計將達到 55,000 張床位，這些床位包括私人住宿、校內大學宿舍、以及未來改建為私人學生宿舍的酒店。這一增長對於滿足 2027/28 學年約 97,857 名非本地學生的需求至關重要。
投資學生宿舍的好處如下：
回報穩定
學生宿舍回報通常都較為穩定，因為學生通常會簽訂為期一年的租約，這確保業主能夠獲得穩定的收入。此外，一年的租約有利業主可以每年調整租金，從而更快應對市場變化。
高入住率
由於學生通常需要整個學年入住宿舍，學生宿舍的入住率通常較高。這令租金變得可預測，對業主有一定的吸引力。
降低營運成本
與酒店營運成本相比，學生宿舍的整體成本通常較低。不同於酒店會提供各種豪華服務和便利設施，學生公寓則著重滿足學生的基本需求，包括基本住宿、學習和社交的公共空間，以及洗衣房和廚房等設施。
萊坊執行董事，大中華區私人客戶主管麥子興表示：「政府提高非本地學生的入學限額，八大非本地生學額倍增至40%，從而導致學生宿舍需求的顯著上升。在這一背景下，投資學生宿舍將展現出高回報、低風險和穩定收入等多重優勢，成為值得關注的新興投資機會。這類投資不僅能為學生提供優質的住宿選擇，滿足他們的需求，還能為投資者帶來穩定和持續的回報。投資者應該積極把握這一市場機會，抓住學生住宿市場的增長潛力。」
酒店改造為學生宿舍成功案例：從Hotel Sav到Y83
2022年3月，萊坊以港幣16.5億元將Hotel Sav出售給AEW Capital Management 和 Crystal Investment，並將物業改名為 Y83。該物業被改建為學生宿舍，提供近 600 張床位，並提供 20,000 平方呎公共空間。物業現持有酒店許可證，改造並不需要規劃申請。
Y83 首年的入住率達到85%，第二年更達到100%。每月租金由 2023 年的港幣 7,000 元至 12,500 元，提升到2024 年的港幣 8,300元至 14,800元，增幅達為 14% 至 18%。
建議和總結：
在 2024 年施政報告中，政府概述了增加學生住宿供應的計劃，鼓勵市場以自資和私營方式改裝酒店和其他商廈成學生宿舍，以加強學生宿舍的供應。有鑒於此，我們建議屋宇署加快處理建築圖則申請，消防處為營辦商實施新的指引和規例。這些措施可以加快私人資助的學生宿舍供應，以滿足日益增長的需求。 此外，政府應簡化新學生公寓發展的監管和審批流程。
將酒店改造成學生宿舍，不僅可以解決住房不足的迫切需要，還對不同的持分者提供正面的財務前景。將酒店改造成學生宿舍不僅為投資者增加價值，還能夠全面提升學生的生活體驗。
政府提供的支援措施，有助加快將資產改造為學生公寓並增加住宿設施的供應，它為房地產投資提供了巨大的機會。展望未來，投資者必須在策略中保持適應性和積極主動性，以應對當前的挑戰，同時找緊新興投資機會。
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