【理財個案】龔sir：你好，有關舊樓的去留問題想請教。我們夫妻二人月薪合共14萬，育有兩孩。工作穩定，沒有隨時失業的危險。
夫妻二人月薪合共14萬 加按舊樓收租 再買自住樓
本人在2015年以360萬（9成按揭）購入一個400尺單位自住，樓齡30年。於2022年把單位加按，以丈夫之名700萬購入另一單位自住。原有400尺單位放租，每月除去租金外，大約要付$8000按揭。這是我原本的理想安排，這樣退休時我們夫妻二人已供完兩個單位，一單位自住一單位收租，再加上積蓄，退休生活應該無憂。
現在面對的難題是：
第一個單位的法團主席+管理公司非常有問題，每年加管理費，加到成為全區之冠，還經常以各種名目集資，最多的一年在管理費之外，額外付了將近3萬。（住戶積極去開會都冇用，對方手握大量「授權票」，你懂的…..）
現在我有兩個選擇：
- 將單位售賣，以購入價而言，我不會「蝕讓」，但因為做了加按，所以賣樓所得的錢剛好夠還貸款，我們變成只有一個單位在手，而我的存款不足以付首期購買另一單位。
- 維持現狀，但法團+管理公司有可能變本加厲，我要被榨取愈來愈多錢想聽聽龔sir的意見，感謝。
龔成老師分析︰2點作為考慮重心
我可以用以下2點，作為考慮重心︰
1) 法團+管理公司，你預期有無機會更換? 由於你自住物業已經樓齡30年，有機會進行樓宇大維修，而個係一個較大支出，我比較擔心而個問題。而且長線有而個問題，都會影響你物業的價值。
你可以再深入了解其他住戶的看法，評估這個情況是否有機會改善。如果你判斷問題無法解決且惡化，你可以考慮出售。
物業質素未必相當高
2) 現時這個物業質素，樓齡30年話長唔長，但過多10年左右，價格點都會開始下滑。你現時這個物業放租，依然有負現金流情況，反映這個物業質素未必相當高。
你可以看看這個舊單位所在區域的長遠發展潛力，如果該區未來仍有升值空間，或有重大基建發展計劃（例如大型基建或商業項目），或有強勁租賃需求，這個單位值得考慮繼續持有。
退休時還可以用收息股、年金等去建構收息組合
相反，如果該區增值潛力有限，而且法團問題長期困擾，你可以考慮出售。至於你怕退休時，少左一個物業收租。的確收租物業，可以成為一個退休收入支柱。但現時租金回報率計，其實唔係好高，而且打理上都比較麻煩。
除了物業，你退休時還可以用收息股、年金、定息產品、債券等去建構收息組合。所以唔係話少左間屋，退休就一定會出問題。
所以，你先思考清楚這2點，再作出理想決定。
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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