【買樓攻略】施政報告再次放寬按揭，不論物業物類型，銀行部份最高按揭成數劃一至7成，入息要求劃一是供款額不多於入息的50%，大大刺激了投資者入市的意欲，而舊唐樓一向是投資者的目標，皆因唐樓面積實用、方便分租，以達至最大回報率。
投資新丁買舊樓一劏四出租 先解決3大難題
然而，施政報告亦加強了對分租管制，加上在按揭層面亦有機會遇上阻滯，甚至需要負擔更高按息，令物業分租回報不如預期。
陳先生（化名）是一名投資新丁，並計劃以280萬元購入港島區一個舊樓單位，面積約300平方呎，之後分成3至4個單位出租，每個單位每月租金約5,000元，那麼回報率就可高達6.4％至8.5%。不過，陳先生的如意算盤至少受到3個難題挑戰。
1. 簡樸房規定添分租成本
首先，政府加強對分租管制，並將會立法管制住宅樓宇分間單位，必須改建成合標準的「簡樸房」，每間面積不少於86平方呎，故陳先生買入的單位只有約300呎，想分開4個單位出租是不符要求的，即使只分拆成3個單位，也要「諗過度過」，確保每個單位都要符合最小面積要求外，同時必須有窗和獨立廁所，以及交由專業人士確認並申請認證，相關程序為業主分拆單位添加額外成本。
2. 樓齡高的物業 很大機會派人上門驗樓
而在申請按揭時，雖然可利用「擬租金收入」去增加貸款能力，不過銀行在審批時，會向申請人了解物業是否作分租用途，申請人必須誠實回答，因為銀行對於樓齡高的物業，很大機會派人上門驗樓，到時便「紙包唔住火」，如單位內有改動痕跡，例如喉管胡亂接駁，大部份銀行都會拒絕按揭申請。即使是放款後再改間隔，一旦被銀行發現，貸款人也會被call loan。
3. 樓齡舊難借足30年
即使有銀行承按，物業樓齡亦會構成按揭難關。陳先生購買的單位所在的大廈，樓齡已達57年，普通銀行以「75減樓齡」去計算還款年期，即最長還款期僅為18年，而非一般按揭的30年，由於壓縮了還款期，每月供款亦會隨之而上升，相對地亦要求陳先生有較豐厚的入息，才能通過按揭審批。
少數銀行有機會接納以「80減樓齡」
雖然市面上有少數銀行有機會接納以「80減樓齡」，甚至「85減樓齡」去計算還款期，令還款期增長，不過銀行亦會要求貸款人支付高達6.5%的按揭息率，大大削弱投資的實際回報率。
由此可見，買舊樓物業再分租，有很多難題與挑戰需要解決，投資者切忌人云亦云，需認真研究每個單位的優缺點，衡量整體風險，才作出投資決定。
作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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