【樓市走勢】上期提及到的一手災情冲散樓價,現時發展商的「貨尾」、已申請預售證但尚未推出市場的項目、準備申請預售證的項目,三者合共供應約4.6萬至4.7萬個單位,以一年銷售約1.7萬個單位計算,意味庫存周期約34至36個月,參照歷史數據,庫存周期要回落至30個月以下,樓價才會回穩。
價格變化或維持全年跌百分之5至10
一手樓有這麼多優惠情況下,或有這麼多貨源提供予準買家選擇,一定會對整體樓市,不論一、二手也好,價格一定有壓力。價格變化可能也維持於全年跌百分之5至10。老樓覺得整體上,樓市不論在交投量,以至價格方面,會有好多落差,減息周期開始暫時未見太多新資金來投,只有前數年的潛在買家變為行動買家,都要經濟活起來才有更多正面作用。
除新盤外 整體樓市仍未見起色
政府年內先後「撤辣」及放寬物業按揭上限,不過,除新盤外,整體樓市仍未見起色,市場歸咎於落成量高企。第3季施工量3,900伙,比起過往銷售較快時的近5,000伙,上季略為放慢,由於現時貨尾較多,發展商希望先減少貨尾,然後再發展新項目,投地方面會相對比較揀擇,要價錢合適才會競投。
有些賣個滿堂紅 有些成交三兩隻小貓
若果是樓市復甦,又為何有些賣個滿堂紅,卻有些則成交三兩隻小貓,無他,市民對買樓慾並未大幅恢復,感到樓價只跌了三成仍然是貴到離地,對於一眾業界所說的「樓市復甦論」不足可信,然而在回贈吸引、品牌效應、真的需要和租金回升四重因素下,即管試一試無防。
語言偽術 為大盤開路
同時發展商銷售手法分段推出,容易製造人山人海場面,傳送一個疑似轉旺的訊號,催谷買家,加上代理商大合唱,什麼「減息周期、供樓平過租、樓市見底」等語言偽術,為大盤開路,同時發布二手成交轉活躍消息,令到市民誤以為樓市復甦。訊息真真假假,市民應提防樓市偽復甦幻象。
未來數年潛在供應約10萬伙需時消化
隨著美國聯儲局減息,本港利率已下調半厘,令租金回報率於得以在兩年多以來,首次高於借貸利率水平。加上政府撤辣,或令更多買家及投資者考慮入市。不過,目前住宅供應多,包括有逾兩萬伙建好未售,加上未來數年潛在供應的約10萬伙,市場需時消化。
料樓價只會在現水平左右窄幅上落
月前中港樓市出現不少政策,欲扭轉兩地沉寂已久的狀況,香港方面,相信亦會跟隨內地,成交量會逐步提升,但相信價錢方面,在未來一至兩年內,如果內地或香港累積的庫存未能消化,相信樓價只會在現水平左右窄幅上落。
作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。
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