樓市走勢】過去一週又出現影響環球財金市場的重大事件,其一自然是美國聯儲局的議息結果,一如市場預期減息0.25厘。不過,較令人感到驚喜的是,本港大型銀行意外地「跟減」0.25厘,減幅已經連續兩次高出市場預期,並於短短兩個月間累計減息半厘,而按揭利率將會由9月初4.125厘減至最新3.625厘,相信有助為本港樓市注入新動力,加速樓價回穩,並刺激住宅物業的交投。

樓按貸款500萬元 每月供款減少1,429元

今次本港按息意外再減0.25厘,令業主供樓壓力有所紓緩。以樓按貸款500萬元為例,並以30年還款期計算,最新P按息率為3.625厘,每月供款約22,803元,較9月18日未宣布減息前的P按息率為4.125厘相比累減半厘,每月供款減少1,429元,在供樓負擔下降下,勢令置業上車更為容易。

連續兩次超預期的減息

值得一提的是,在之前美國的加息週期內,香港先後5次加息,加幅為0.875厘,換句話說,今次連續兩次超預期的減息後,減幅已達加幅的一半以上,幅度絕對不低,相信可為樓市帶來積極正面的影響。

不少細單位物業出現「供平過租」

另一方面,減息後的按揭利率已經較最新9月份差估署A類私宅租金回報率3.7%更低,加上租金節節上升,根據美聯「租金走勢圖」,9月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.9元,連升7個月及創5年新高,令不少細單位物業出現「供平過租」,勢吸引用家進一步「轉租為買」。

特朗普勝出美國總統大選

息口走勢以外,上一週美國總統大選同樣是全球聚焦的重點,最終前總統特朗普勝出美國總統大選,事隔四年後再次入主白宮,再度登上總統的寶座。值得留意的是,無論是哪個當選總統,都會持續「保護主義」政策,對中國商品增加關稅;同時,政局變化對投資市場的影響,往往相對短暫,所以大選結果對樓市的影響,早已被市場消化。

第十四屆全國人大常委會的刺激經濟措施

與此同時,上週另一重點議題,是日前第十四屆全國人大常委會的刺激經濟措施,公布規模約10萬億資源化解地方政府債務,以助市場解燃眉之急,亦大致符合市場預期。

預計第4季樓價有望回升約3%

個人估計,在市場不明朗因素盡去,以及眾多利好樓市因素支持下,預計第4季樓價有望回升約3%,全年跌幅將收窄至5%內。至於交投方面,預期第4季成交量將超越原先預期,整體將「拾級而上」,估計一手成交量有望升至5,500宗,按季急升逾1.3倍,並創自2019年第二季後的5年半新高;同期二手住宅成交量有望同步上升,挑戰1.15萬宗,按季升約3成,創7季新高。

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作者簡介:布少明為美聯物業住宅部行政總裁。騁馳地產代理行業三十載,憑實績由物業代理逐步晉升至管理層,一直緊貼樓市脈搏,對香港地產市場瞭如指掌,更融會豐富實戰經驗,歷年來為無數的家庭完成置業夢,其專欄及樓市分析遍佈全港各大傳媒,不斷為有意置業的人士,提供獨到觀點。

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