【理財個案】讀者：本人育有倆女，有自住物業已經供完（市價$11M）。夫妻已經50歲，有兩個女，連工人姐姐合共五個人。工作穩定。因為兩個女都在中半山返學，我地想由將軍澳搬去中區，一來近佢哋返學；二來想搬大單位。住得舒服點。已經睇中一個中西區單位，樓價$17M。

  1. 想re-financing 現有物業，可以借$5M。跟住就租出去收租，大約可以收租$20K
  2. 同銀行按揭新物業$9.6M
  3. 1+2 合共借貸$15M
  4. 本身有現金$4.5M，但用來裝修、stamp duty、樓價餘額，其實已經沒有太多現金剩
  5. 現時每月可儲蓄$5-6萬

兩夫妻年薪200萬

先生和我年薪二百萬。如果借$15M，分二十五年還，每月還款六萬蚊，假設收租有兩萬蚊，實質供款係40,000。本人想問是不是風險好大㗎？

理財個案重點：

  • 夫婦年齡約50歲
  • 有兩個女，有請工人
  • 自住物業已供完，市值$1100萬
  • 家庭年收入$200萬
  • 現金$450萬

重點目標：

  • 女兒在中西區返學，想搬去中西區
  • 現有物業按出$500萬，再放租
  • 目標中西區物業$1700萬，按揭$960萬

龔成老師分析：「方案一」風險的確會大

我稱你上述的方案為「方案一」，風險的確會大左，但又不是完全不能進行，我以下會說明利弊，同時再提供多幾個方案比你參考。

方案一：將現有物業加按再放租，同時以按揭買入中西區物業。對你們來說，風險的確會大左，但就好睇你們的實險需要，由於你兩個女都在中西區返學，如果長遠以方便計，的確搬到該區是一個選擇，但你表示想住大一點，你就要衡量「生活質素」與「財務情況」之間的平衡。

要小心考慮一點 你們已經50歲

由於你目的是自住，所以你應從生活所需出發，適合你未來10-20年生活，同時你要有信心一直「供得起」，你要小心考慮一點，你們已經50歲，供25年是否可行？

如果你們有信心在供款方面，每月能保持$4萬、$5萬供款，持續多年，是否可行？由於你地50歲，未知你們打算退休的年齡，你要分析一下，如果你們打算60歲、65歲退休，收入減少後，供樓及其他生活費是否無問題。如果你們有信心，可以進行上述方案的。

物業放租 都係一個可行方法

至於，現有物業放租，都係一個可行方法。雖然負債多左，但整體負債/總資產比率，大致在5成，算係勉強可以。雖然咁做就會令你地財富好偏重物業類，但香港物業買賣成本唔細，如果你現有物業質素唔係差，保留可以。但未來時間，你要盡力空出多點資金，努力儲錢，同時要投資優質股，令你財富組合不致完全偏重於物業部分。

加按再放租 再按揭買樓有風險

大簡單來說，你的方案「將現有物業加按再放租，同時以按揭買入另一物業」，對你們來說風險有少少高，但由於你們高收入，因此又不是不能進行，但你們要明白當中的風險，以「供得起」作為原則，思考供25年是否無問題。

因為你們現時無供樓負擔，每月可儲$5萬-$6萬，如果之後要進行這動作，除了用了你們一定的資金外，同時每月將會多左$4萬現金流支出，令你們每月只是不會有太多錢剩。如果你想較穩陣，以下有另外幾個方案，你可以同時參考下。

方案二：推遲進行方案一

你每月可以儲$6萬，如果你們利用2年時間做好理財，假設將儲蓄金額提高至$8萬，你們一年可以儲到近$100萬，兩年$200萬，如果到時先進行「方案一」的計劃，你們會更加輕鬆。特別是考慮你日後可能退休令收入減少，這刻辛苦好過將來辛苦。

方案三：賣出現有將軍澳物業 買入中西區物業

保留將軍澳物業，長遠的確能提高你的資產項，長遠對你財富上有利，但同時會提高你的風險，始終你同時擁有兩個物業，每月要比一定的供款，令你現金大減，以及每月無太多資金剩，對一個家庭來說，始終有一定的風險。

如果賣出將軍澳物業，能得到$1100萬資金，加上你們有上有一定現金，當你們買入中西區物業時，可以減少按揭，又或能留下較多現金在手，每月支出減少，家庭風險度能減少。

方案四：照進行方案一 但買入較便宜物業

你現時目標物業為$1700萬，如果能買一些金額較低的，例如$1200萬-$1500萬，你們在財政上負擔會較理想。中西區部分物業會較貴，如果是港島區其他地方，又或你選一些面積與現時相約的物業，就能在樓價上便宜少少。

沒有一個方案是完美的，你要衡量「生活質素」與「財務情況」之間的平衡。上述方案你都可以參考下，並且進行調整。

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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。

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