【樓市走勢】兩代特首隔空討論土地供應快慢，梁振英稱慎防供過於求、李家超則認為造地和供應是兩碼子事，似乎目前樓市「麵粉」價未見底，而「麵包」價暫找到支持位，兩者距離尚近，然而前者則為發展商最想再平點，方會有吸引力之下，麵粉價卻出現黑洞未知跌到何時為止。
展商對前景看淡
隨着多幅政府、市建局和港鐵地先後多次流標，顯示發了展商對前景看淡，事實在過去兩年出現了「麵粉價麵包價減」的情況，若然兩者關係密切，看來首先要見麵粉價止跌，麵包價才能回升的因果，雖然上月一手新盤創近年單月新高逾2,800伙，第一是否延續下去，其次發展商能否短時間內對樓市回復信心（公開場合稱對第四季樓價止跌回升），先評論樓市是否有機轉角。
麵粉價平並不等於麵包價可平賣
麵粉價平並不等於麵包價可平賣，以2017-2018為例，那些年開賣的新盤，個別「麵包價」較「麵粉價」更高出4至8倍，事實上，發展商賣樓的訂價，除地價外，亦會考慮其他因素，諸如建築成本、經濟環境及其他新盤競爭等。建築成本因素相對穩定，而同業競爭大可在推盤步伐上調節，避同期推售，故只要經濟環境向好，發展商越高開便賺越多，在多次樓市低潮時，發展商買地傾向最低價格，沒有最低、只有更低，這才是商業定律。
地價跌入深淵 建築費沒有下降
地價跌入深淵，但建築費包括工資卻沒有下降，為免失諸交臂，一方面控制成本；另一方面卻要增持現金，有樓賣便賣樓、出售非核心物業，一心要把負債減至低風險水平，才可說度難關最基本要求。在樓價高峰期入地的發展商，其負債比率理應上升中；反之沒有高價投地的發展商，其負債比率卻只有數個百份點，立竿見影。
現時樓市只是心理刺激
近月從哪些發展商積極賣樓便可見，在稍為好轉時便加快沽樓行動，把自己立於安全位置。
看現時樓市只是心理刺激，受到美國減息和沒有太負面消息打擊，老樓認為沒有太大回升因素，明年成交量會有兩成升幅，樓價暫未見到曙光。
作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。
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