樓市走勢】香港是一個十分奇怪的地方,無論市場出現了甚麼改善的跡象也好,也會被人進一步去證明經濟愈來愈差的!我認為就由時間給我們證明(或給我們教訓)吧,我想就最近的市場景氣順序列出11個情境,大家可以想一想這些情境代表甚麼。

1. 股票首先回升

當9月26日市傳中央宣佈2萬億救市之後,香港股市即時戲劇性回升,雖然後來有下跌,但是股票市場的改善足以令到對市場氣氛樂觀的人回增不少。

2. 樓花連續性沽清

在股票回旺之後,樓花隨即出現暢旺,銷售情況是緊接而來的,樂觀氣氛持續擴散。

3. 5000萬以上豪宅立竿見影修復失地

當施政報告宣佈了優化「新資本投資者入境計劃」,容許投資5000萬元或以上住宅物業,市場上應該只是得數百個放盤是5000萬以上的豪宅因此立即得到鞏固,成交暢旺,可說是率先修復失地的樓市板塊。

4. 各樓市指數回穩

祥益指數由8月22日當期至今的2個月時間率先形成鞏固上升趨勢,繼祥益指數後,中原指數亦在9月30日、10月7日和10月14日等多周,錄得連續多期回升。

5. 二手放盤量減少

二手放盤量全面減少,以我自己經營的祥益地產為例,我們幾乎所有二手板塊已連續性不斷錄得放盤量下降,包括租賃及買賣的放盤,如果這個減量是繼續出現,是會加快結束市場的調整期。

6. 租金持續上升

雖然租金在2023年初開始有回升趨勢,去到最近有放緩的,但是最新的租金升勢和回報率都是得到上升的,香港現在正推行大量引入外地居民政策,大家認為租金會否繼續上升?

7. 整體二手市場成交增加

二手市場在整個市場是相對較慢的板塊,但無論如何不同板塊的成交都是得到增加的,這個和放盤量減少是互相配合的。

8. 開始有藍籌屋苑成交大增

我們在報章上都會見到嘉湖山莊和太古城等等屋苑出現成交增加,而成交增加的屋苑亦在增加中,這個趨勢是值得留意的。

9. 「一Q清袋」的樓花進展至非一線區

最近長沙灣的一個新樓盤出現「一Q清袋」,反映購買力是逐步擴散中而且有力擴展。

10. 個別屋苑本星期客量大增

不是全部的屋苑,但是我們錄得個別屋苑的客量是大增的,是以3成至5成大增,是市場後續有力的顯示。

11. 400萬以下兩房開始出現倒數現象

我們前線最新發出的預警,屯門區及天水圍區400萬元以下的兩房開始出現倒數現象,即是較快減少換樓盤的現象,這是好值得留意的。

以上代表甚麼?我相信由看官自己去想一想。

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作者簡介:汪敦敬撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化,得到廣泛認同及高度評價。
近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

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