理財個案】Hello 龔老師,我係Elsa,本人現年50+,單身,沒有家庭負擔。個人收入因早幾年癌病後收入大減,現在每月個人收入大約$10,000

理財個案|本人2024年9月個人狀況

  • 現金只餘下$60萬、強積金大約$80萬
  • 其他基金股票都已經賣晒
  • 個人生活費用每月約$18,000(未包括自用物業費用$13,500)

個人持有物業三個:

  1. 物業一:自用中(每月按揭、管理費、差餉支出共$13,500):現金流-$13,500
  2. 物業二:出租中:現金流+$6000
  3. 物業三:出租中:現金流-$1050

自用單位:估值約460萬

  • 20年按揭供款餘額: $200萬

九龍區唐樓:估值約340萬

  • 20年物業按揭$150萬
  • 每月按揭供款$8,000
  • 收租金$15,500
  • 管理費用每月$720
  • 差餉地稅每月$700
  • 每月正現金流$6000 

沙田第一城:估值約$400萬

  • 20年物業按揭$200萬
  • 收租金$13,250 
  • 按揭每月供款12,000
  • 每月管理費用$1700 (已包括$700/月大維修基金)
  • 差餉地租,每月約$600
  • 每月負現金流$1050

問題一

本人年紀52,發覺自己工作能力有限,想退休。但是現在持有三個物業,總共有5,500,000按揭餘額。現在物業樓價大跌,賣出物業收回資金有限,正在糾結是否應該減持一個物業及相關按揭。

問題二

將所有物業收租,自己搬返大陸退休,奈何未確定自己是否可以適應大陸生活。如果正式退休,亦都希望退回強積金800,000現金,作為備用現金。希望收到龔老師的建議?

謝謝關注及回覆

龔成老師分析︰本身負債其實較多

1) 大致了解到你的情況,現時你因爲個人身體問題,月入有限,但你本身的負債其實較多,就算你工作到退休之年,你的收入及資產都未必可以抵消到你的負債,因此長遠是需要調整計劃。

你現時收入入大約$10000,資產負債$550萬,每月供樓以及生活費用約$26500,基本上你現時的收入,已經不足以應付日常所需。

賣出其中一層樓可減負債 增現金流

雖然你持有一定的現金備用,但始終現金長遠不會增值,只會貶值,在你現時現金不會增加的情況下,總有用完的一日。所以,需要好好計劃一下資產的配置。賣出其中一層樓是一個選擇,一來可以減少你的負債,二來可以增加你的現金流。

增加其他資產如收息股 年金等

同時間,你的資產主要集中在物業上,組合不夠平衡。所以,減少物業資產的持有,再增加其他資產(例如:收息股,年金等)有助你建立一個更爲平衡的理財組合為將來創造現金流。

如果要沽1個物業的話,我一般會建議沽負現金流個個。不過考慮到你正現金流個個物業(即係九龍區唐樓)估計比較舊,長線維修成本會大升,而且租金倒退幅度有機會加快,故比較建議沽"九龍區唐樓"先。

內地消費成本比香港低

2) 至於到內地退休,這個做法很個人,現時好多港人都北上消費和居住,我建議你可以用一些一個長少少時間,上去體驗一下生活,同埋了解下當地生活、醫療等支援。如果可以接受和適應,到內地退休都不失為一個選擇,因爲內地的消費成本比香港低,你日常生活的支出會較少。

但如果到內地退休,你要解決住的問題,你可以用賣出物業收回的資金在內地置業又或者單純租樓住,內地的租金水平不及香港,支出會較少。但長遠而言,當然又自己的物業會較好。

預期香港即將進入減息周期

現時美國開始減息,香港都有跟隨,預期香港即將進入減息周期,相信對樓市有一定的支持(但只係中短期,長線要睇基本面,暫時香港樓基本面好一般。)。同時都可以減少你供樓的負擔,你可以先放盤,等有一個合適的價錢再考慮賣出。

當你的財政壓力減少之後,其實長遠在香港退休問題都不大,始終現實香港的醫療制度還是比內地好,你睇醫生都會較爲方便,不過呢個要睇翻你自己的計劃。

退休最好係做到零負債

3) 最後,我比多個進取少少建議你。因為我自己預香港樓唔會再好似過去20年咁,長升長有狀態。未來時間,主要係平穏發展(除非基本面有好大變化),唔大升,都唔大跌狀況。

你現時目標是盡早退休,而退休最好係做到零負債。所以,你可以考慮把握減息週期優勢,去減持晒2個出租物業。

套現供完現有自住物業

一方面,可以減少你每月支出的負擔。另一方面,套現出來的資金,可以幫你供完現有自住物業,同時會空出一定金額(依你資料,大約餘下190萬)。

即是你沽出2個物業後,自住樓可以不用再供,同時有250萬現金在手。我再將其中50萬扣起,作為應急資金。

200萬資金投資收息股

200萬資金去投資收息股,以股息率6%計,每月可以有1萬蚊被動收入。再加上你每月本身1萬蚊收入,總收入變成有2萬蚊,應該足以應付現時生活。

到再年長少少,當你可以提取MPF時,我當MPF已經增長到100萬,就可以再創造多每月$5000被動收入,總收入變成有1.5萬蚊(假設你已不工作)。只要你再調整一下生活開支,相信生活問題不會太大。

等樓價回升才沽都未遲

當然,這個方法會進取少少。如果你決定這個方法可行,你可以著手去做,但不用急(最好係先沽一個,另一個等後少少先,去平衡價格波動風險。)。因為始終減息才剛開始,可以等有個比較好少少叫價,才沽都未遲(但同時,都唔好預期樓市會升好多,唔好出價過份進取。)。

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作者簡介:龔成(龔成Facebook專頁)是財經書作者,至今出版超過10本財經書,包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等,過往曾以萬元月薪滾出數百萬,現為股票班導師,身家過千萬元。

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