政府賣地計劃| 發展局剛公布10至12月賣地計劃,本季推出地皮包括一幅大圍住宅及一幅洪水橋多層產業用地,中原測量師行執行董事張競達認為,推地做法是審時度勢配合市況,當中大圍美田路住宅地皮,料樓面呎價約3,000元水平。
政府賣地丨大圍住宅項目預計提供約360伙
大圍住宅項目位於美田路,預計提供360伙,屬新增土地,洪水橋多層產業用地將沿用雙信封制,招標時間將會去到明年一月底。今季私人房屋土地約2200伙,連同今年首兩季供應,合共約6400伙,大約佔全年目標達標50% 。港鐵計劃重推東涌東站第1期,預計提供600伙,另外亦包括3個私人重建項目,涉及約1230伙。
中原測量師行事張競達:發展商出價取態傾向保守
中原測量師行執行董事張競達表示,上月尾美國宣佈減息半厘,香港銀行亦有跟隨,一手新盤把握時機接連推盤應市,低價策略下銷情亦理想,整體入市氣氛好轉,料亦增加發展商投地信心,不過現時發展商貨尾量仍然高企,加上建築成本亦高,樓價仍處於整固期,料發展商大多不急於增加土儲,出價取態亦會傾向保守。
只推一幅成熟地區細地皮減低流標風險
對於下季政府只推一幅住宅地招標,可算審時度勢配合市況,再沿用上兩季方式,只推一幅位於成熟地區面積較細地皮,減低流標風險,同時亦可起刺激市場作用。現時樓市已步入減息週期,聯儲局預期年內有機會再減息,若減息於第四季起刺激作用,令樓價止跌回穩,市場信心回升,相信亦會增加發展商投地信心,政府屆時再增推土地屬合宜做法。
大圍地估計每呎樓面地價約3000元
至於下季將推出一幅大圍美田路住宅地,地皮面積約38536平方呎,鄰近美松苑及美城苑等住宅,預計可提供約360伙。地皮周邊發展成熟,加上區內少有新供應,規模及投資額適中,具一定吸引力,參考近期小瀝源地皮批出價錢,估計每呎樓面地價約3000元水平,料可吸引中小型發展商目光,將來發展為中小型單位,為區內增加上車供應機會較大。至於洪水橋多層產業用地屬特殊用地,政府對地皮發展設計有更多考慮因素,較沿用雙信封制形式出售,可更配合區內土地發展用途。
世邦魏理仕鄭亥延:洪水橋用地對主要物流作業者有吸引力
就政府2024年10月至12月賣地計劃,對於洪水橋多層現代產業大樓用地,世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部主管兼執行董事鄭亥延表示,洪水橋多層現代產業大樓用地位於新界北,地理位置優越,規模龐大,對主要物流作業者有吸引力。
是次土地需要移交至政府的樓面面積從30%下調至20%,世邦魏理仕認為是次做法合理,但政府需要釐清交回部分的管理安排。是次招標將比2024年12月招標期結束的元朗工業用地更吸引。由於機場新增工業供應,目前工業空置率約為8%。然而,傳統地區的空置率仍維持在2%以下。洪水橋工業用地將有助於解決長期供應短缺的問題。
世邦魏理仕梁顯政:測試發展商對市場的信心
至於大圍美田路住宅用地,世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部資深董事梁顯政認為,減息週期開始將刺激發展商投資興趣並考慮參與招標以獲得更多土地儲備。由於項目規模較小,預計投資額、發展週期及預期風險較低。世邦魏理仕相信這會得到發展商的正面回應。政府意識到發展商貨尾單位數目龐大,本季謹慎推出一塊規模較小的住宅用地,以測試發展商對市場的信心。發展商會傾向推銷未售出單位,確保貨尾量回到合理水平。
港鐵東涌東站項目分成較小的規模
另外,對於港鐵東涌東站項目,2023年招標未能成功是由於市場情緒疲軟及社區設施支援不足。由於項目地點遠離市區,預計發展商將繼續對項目持謹慎態度。港鐵將項目分成較小的規模,以迎合不同的發展商。是次項目招標能否成功取決於多項因素,包括經濟前景、市場氣氛和投標要求。
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