【香港樓市走勢】減息周期啟動、加上內地連環出招刺激經濟，港股率先重上21000點，香港樓市氣氛逆轉！香港置業最新調查顯示，市民入市意欲創27季新高，睇好香港樓價比例飆升11個百分點，料第四季一手成交按季升逾1.1倍，維持全年香港樓價5%窄幅上落預測。
馬泰陽：香港樓市新盤銷售情況相當熾熱
美國聯儲局啟動減息周期，本港銀行「跟減」幅度超預期，為香港樓市重新注入動力。美聯集團行政總裁(住宅)暨香港置業行政總裁馬泰陽表示，減息效應為市場帶來利好消息，加上中央政府重拳出擊推出一系列刺激措施谷經濟，港股率先受惠彈起重上2萬點，而香港樓市的新盤銷售情況亦相當熾熱，二手市場也同步升溫。
望《施政報告》推出提振香港經濟政策
若10月發表的新一份《施政報告》，特首進一步推出提振香港經濟的政策，或有望觸發財富效應，增加資金投放「磚頭」的誘因，助香港樓價止跌回穩，故《施政報告》公佈前維持全年樓價5%窄幅上落預測。而成交方面，預料新盤第四季的成交量逾5,000宗，按季升逾1.1倍；而二手成交方面，料第四季二手住宅註冊量逾10,000宗，按季升逾13%。
香港置業調查：市民入市意慾創27季新高
香港置業研究部董事王品弟表示，香港置業在美國減息後透過問卷形式進行客戶置業意向調查，成功收回414份有效問卷。調查結果顯示，美國減息及本港銀行下調最優惠利率(P)後，市民入市意欲大幅飆升；有約57.7%受訪者表示考慮於未來12個月入市，創自2018年第二季以來的27季新高，其餘約42.3%未有考慮入市。
第四季前瞻調查結果與第三季對比
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第三季調查 |
第四季前瞻 調查 |
變化 |
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問卷總數 |
324 |
414 |
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未來12個月本港樓價走勢 |
下跌10%以上 |
睇淡 |
22.8% |
14.3% |
-19.8百分點 |
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下跌5至10% |
25.6% |
15.2% |
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下跌5%以內 |
18.5% |
17.6% |
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平穩 |
平穩 |
23.1% |
31.9% |
+8.8百分點 |
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上升5%以內 |
睇好 |
5.9% |
11.1% |
+11.0百分點 |
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上升5至10% |
2.2% |
7.7% |
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上升10%以上 |
1.9% |
2.2% |
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未來12個月入市考慮 |
有考慮 |
42.6% |
57.7% |
+15.1百分點 |
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沒有考慮 |
57.4% |
42.3% |
-15.1百分點 |
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選擇購買物業類型 (一手樓/二手樓) |
一手 |
54.0% |
51.7% |
-2.3百分點 |
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二手 |
46.0% |
48.3% |
+2.3百分點 |
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購買物業主要用途 |
上車 |
37.7% |
31.9% |
-5.8百分點 |
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換樓 |
43.8% |
41.5% |
-2.3百分點 |
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投資 |
18.5% |
26.6% |
+8.1百分點 |
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預期未來12個月香港樓價上升比例增11個百份點
另外，對於後市樓價走勢，預期未來12個月香港樓價走勢下跌，即睇淡後市的受訪者，比例由上季約66.9%急跌至約47.1%，跌幅達19.8個百分點；相反，預期未來12個月香港樓價走勢上升，即睇好後市的受訪者比例由上季僅約10%，升至今季約21%，升幅達11個百份點；其餘約31.9%認為樓市平穩發展(圖三)；反映市民對後市態度轉趨樂觀，入市信心顯著回升。
有約57.7%的受訪者考慮未來12個月入市
考慮十二個月內入市的受訪者創27季新高
睇好後市的受訪者比例飆升至約21%
換樓客續成主流、投資比例低位反彈
換樓客續成主流，調查亦發現有約41.5%受訪者有意換樓，另外有約26.6%的受訪者計劃購入物業作投資，比例較上季約18.5%為高，餘下約31.9%受訪者有意入市上車置業。
有約41.5%受訪者有意換樓
樓價已跌至相對吸引的水平
雖然本港的息口仍未回落至超低水平，但據香港置業資料研究部資料顯示，樓價指數由2021年8月高位177.27點下跌至2024年9月127.73點，跌幅近3成，可見樓價已跌至相對吸引的水平（*最新樓價指數於9月30日公布，指數大致反映兩週前簽署買賣合約的物業樓價。計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案，樓價指數乃根據全港143個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而於22年以138個屋苑計算， 21年以100個屋苑計算）。
2024年至今的樓價指數
租金回報吸引資金回流「磚頭」
租金方面，8月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.88元，按月升約1.26%，連升6個月，並創自2019年9月後的59個月(即近5年)新高。隨著租金持續攀升，最新呎租較2019年7月份約38.33元的歷史高位僅低約1.17%；租金回報趨吸引，勢吸引資金回流「磚頭」，上周已現投資者入市蹤跡。（「租金走勢圖」乃根據集團促成全港143個著名中小型私人屋苑的租務個案，計算加權平均數，而於22年以138個屋苑計算，21年以100個屋苑計算。*2024年7月尾及8月尾租金屬臨時數字，日後得到更詳盡資料後將作出修訂）
2024年至今的租金走勢圖
美國減息：約4成人料本港跟減0.5厘至1厘
美國啟動減息步伐，本港銀行立即跟隨。調查結果顯示，有約69.3%的受訪者認為本港未來12個月的息口會進一步下跌，比例創自2020年有記錄以來新高；有約21.5%的受訪者認為息口不變；僅約9.2%的受訪者認為本港息口會在未來12個月上升。
在認為未來息口會下跌的受訪者之中，有約40.8%的受訪者認為本港會減0.5厘至1厘；其次，有約39%的受訪者認為減0.5厘以下；有約16%的受訪者認為會減1厘以上至2厘；有約4.2%的受訪者認為減2厘以上。
有約69.3%受訪者認為未來12個月本港息口會下跌
有約40.8%受訪者認為本港會減0.5厘至1厘
逾半受訪者選擇房地產作資產配置：創兩年新高
隨著美國息口回落，為樓市帶利好消息；有約50.2%的受訪者認為房地產是本港較穩健的資產，創2023第二季後新高；其次為現金及活期存款，有約15.7%；而認為黃金為較穩健資產的受訪者則有約12.8%。
有約50.2%受訪者認為房地產是本港較穩健的資產
預期10月份樓市會再度活躍起來
展望第四季，馬泰陽認為是次減息超預期，再加上內地推出救市措施，帶動香港股市連日造好，增加市民入市信心，對帶動樓市氣氛有莫大幫助，預期10月份樓市會再度活躍起來。事實上，減息後市民的置業壓力降低，有利樓市交投。特首將於本月發表任內第三份《施政報告》，市場憧憬刺激經濟的政策密集出台，甚至有望進一步推出更多有利樓市的措施。因此在《施政報告》公佈前，預料新盤第四季的成交量逾5,000宗，按季升逾1.1倍；而二手成交方面，第四季二手住宅註冊量逾10,000宗，按季升逾13%。
新盤成交及二手住宅註冊量預測
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2024年 |
第三季估計 |
第四季預測 |
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新盤成交 |
約2,300宗 |
逾5,000宗 |
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二手住宅註冊量 |
約8,800宗 |
逾10,000宗 |
建議政府放寬投資移民門檻
馬泰陽建議，政府將住宅物業納入投資移民的適用範圍，以吸引更多國內國外的資金、人才及家族到港發展，進一步推動本港的經濟增長，並對樓市交投帶來正面支持。事實上，自投資移民計劃(即「新資本投資者入境計劃」)由今年3月起重新開始接受申請，至今已錄逾550宗的申請，反應熱烈。惟現時的投資門檻提升至3,000萬元，而且規定當中至少300萬元要投資於支持創科的「資本投資者入境計劃投資組合」，其餘2,700萬元可投資的資產包括股票、債券等金融資產，以及非住宅房地產等。倘若政府將房地產納入投資移民的適用範圍，不但能吸引更多的資金來港，相信也能帶動本港的經濟及樓市發展，有助推動本港的經濟增長。
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