【香港樓市走勢】萊坊發佈最新的《香港每月物業市場報告》，分析了不同物業類型的表現。八月份，由於市場氣氛疲弱，香港寫字樓租賃市場依然淡靜。繼7月份九龍區寫字樓租賃活動逐漸回升，受暑假假期因素影響，九龍區的寫字樓活動在 8 月份有所放緩。住宅市場方面，樓價短期內將持續受壓，特別是二手住宅物業。香港的零售市場持續萎縮，越來越多本地居民在暑假期間繼續北上消費或出國旅遊。
香港區甲級寫字樓：維持今年租金下跌3%至5%預測
8月份，由於市場氣氛疲弱，香港寫字樓租賃市場動力依然乏力。8月份，港島區整體甲級寫字樓租金繼續下跌，按年下跌 6.5%，從年初至今已下跌 3%。香港經濟增長緩慢和房地產市場低迷對本地部份律師行和股票市場帶來很大的影響。由於經濟環境富挑戰性，一些本地律師行，尤其是專門從事產權轉讓、首次公開募股（IPO）和本地證券公司的律師行，已縮減業務規模。業主在租金優惠和談判方面要靈活得多，以吸引和留住租戶。
儘管面對挑戰，萊坊看到市場上出現了新的對沖基金，帶動了對面積 5,000 平方呎以下的寫字樓的新需求。短期內，萊坊預計寫字樓租賃市場將持續低迷。萊坊維持2024年的寫字樓租金下跌3%至5%的預測。
九龍區甲級寫字樓：料九龍東租金下跌3-5%
繼7月份寫字樓租賃活動逐漸回升後，在暑假期間，九龍區的寫字樓活動在 8 月份有所放緩。尤其是歐洲公司，他們推遲了房地產決定，導致寫字樓租賃活動顯著下跌。儘管市場平靜，半零售租戶的租賃活動在月內仍有所回升。
此外，租戶把握在租金下跌機遇提升寫字樓質素。如中國工商銀行 （ICBC）將寫字樓搬遷及擴充到紅磡海濱廣場一座的 165,000 平方呎寫字樓，包括一個食堂。隨著中國工商銀行搬出觀塘，將對九龍東的寫字樓業主帶來額外的壓力，可能導致漣漪效應，促使區內的寫字樓租金受壓。
整體而言，鑒於本地和全球經濟的現況，預計年底前市場將面臨更多不確定性。萊坊預期九龍東的租金將因中國工商銀行退出觀塘所引起的漣漪效應而下跌3%至5%，而 2024 年全年整個九龍的租金將下跌 1-3%。
香港住宅市場：豪宅需求仍然保持穩定
香港樓價在7月份繼續下跌，按月下跌1.9%，從年初至今下跌4.7%，達八年來的最低水平。跟2021年9月的樓價歷史頂峰相比，樓價已大幅下跌了 25%。
自4月份錄得超過8,500宗住宅成交後，已連續四個月下跌。根據土地註冊處的數據，8月份的總住宅成交量保持在3,652宗的低位。然而，新盤以折讓價推出，大受市場追捧。8月份一手住宅成交按月上升近 40%。儘管經濟復甦緩慢，但對豪宅的需求仍然保持穩定。
租金維持升勢、住宅樓價短期仍受壓
相比之下，住宅租賃市場向好，租金維持上升趨勢。強勁的住宅需求主要由新來港專才和內地的學生帶動。
隨著美聯儲在9月宣佈減息 0.5%，新一輪降息週期正式開始。預計香港銀行同業拆息（HIBOR） 將繼續下調，而最優惠利率（P） 的下調速度則會較慢。整體高息環境將繼續影響新造按揭的成本。我們預計短期內住宅樓價將繼續受壓，尤其是二手住宅。鑒於一手住宅庫存高企，萊坊預計住宅樓價在短期內仍將受壓。
零售物業市場：香港零售市場持續收縮
由於暑假期間有更多本地人繼續北上或出國旅遊，香港零售市場持續收縮。2024年7月，本港零售銷貨總額按年下跌 11.8%至港幣 291 億元。這已是連續第四個月下跌，突顯了消費者信心和消費意欲持續疲弱。以旅遊業為主的行業，包括服裝、鞋和相關產品、百貨公司以及珠寶、鐘錶和貴重物品，在2024年首7個月的零售銷售金額均較2023年同期錄得雙位數字的跌幅。
遊客消費模式降級和本港居民的消費疲弱對發展商帶來直接的影響。隨著財政表現惡化，發展商在租金談判態度更開放和靈活，以確保購物商場和核心零售物業高的出租率。
零售業的一線曙光
展望未來，預計2024年餘下時間的零售銷售表現將保持疲弱。儘管如此，宏觀經濟環境逐步復甦，加上全球利息放緩、人民幣可能回升以及多個人才計劃專才湧入，或會為零售業帶來一線曙光。
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