樓市走勢前瞻：專家點評｜日前美國聯儲局「突發」宣布減息半厘，本港多家大型銀行隨即「跟風」減息0.25厘，為市場及一眾「供樓族」帶來驚喜，並對本港經濟及樓市帶來提振作用。近期市場對於減息能為樓市帶來的正面效應抱有疑問，適逢筆者日前召開記者會公布有關內容，不妨「借花敬佛」於本欄分享一下。

減息相比撤辣效應 未有「立竿見影」

 首先，若對比2月底時「全面撤辣」與日前減息對樓市帶來的效力，據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場消息，於2月底全撤辣後，該一週的新盤成交量較消息公布前一週大增近8.2倍至597宗；期內全港35個大型屋苑於該一週的二手成交量，則按週增加1.32倍至116宗，全撤辣帶來的刺激效果可謂「立竿見影」。

效用發揮需時

反觀於日前減息後，該一週的新盤成交量僅較公布前一週增加1宗；同期二手一週成交量亦只按週上升4宗，可見減息對提振樓市的「威力」並不急勁，亦可見「減息」的效用發揮需時。

個人認為，2月底時「全面撤辣」的效果是即時性的，但卻「後勁不繼」；相比之下，雖則減息威力需時發酵，但結合撤辣，估計對樓市的作用是「細水長流」式的。

利好因素浮現

除了聯儲局減息帶動本港樓市以外，亦有愈來愈多正面因素提振本港樓股市場，相信未來樓市定必漸入佳境。例如，現時本港家庭供樓負擔正持續下降。以一個實用面積約500平方呎的單位為例，於3年前2021年8月樓價高位、供款20年及7成按揭並以最優惠利率(P)為基礎計算，當時的供樓負擔比率為68.6%，對家庭的支出負擔可謂不輕。

供樓負擔降低吸引準買家加快入市

然而，隨著樓價由高位下跌、本港按揭息率下調、同時居於私人住宅的家庭月入中位數節節上升，令到最新供樓負擔比率已跌至約50.8%，較2021年高位回落17.8個百分點，並創自2016年7月後的逾8年新低。供樓負擔比率屬於相對健康水平，勢令準買家置業更輕易，變相利好樓市。

內地救市推動港股經濟向好

同時，日前內地三大金融監管機構推出救市「組合拳」，多舉齊下援助樓股市場，同時推動經濟增長，消息已即時令本港股市陷入「亢奮」，以超大成交地連升多日，氣勢如虹，估計亦將對對本港樓市帶來一片助力。

籲港府推投資移民買住宅策略

不過，既然中央政府頻推政策刺激經濟，本港政府亦理應盡快同步配合出招，藉此產生「協同效應」，令刺激香港經濟復甦的速度進一步提高。筆者建議，特區政府應放寬投資移民的資產涵蓋類別，重新將「住宅物業」納入投資移民的適用範圍，以吸引更多來自國內海外的資金、「人財」及家族辦公室到港發展，有助刺激樓市，繼而對本港經濟復甦帶來更正面支持。

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作者簡介：布少明為美聯物業住宅部行政總裁。騁馳地產代理行業三十載，憑實績由物業代理逐步晉升至管理層，一直緊貼樓市脈搏，對香港地產市場瞭如指掌，更融會豐富實戰經驗，歷年來為無數的家庭完成置業夢，其專欄及樓市分析遍佈全港各大傳媒，不斷為有意置業的人士，提供獨到觀點。

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