【香港樓市】美國意外地減息半厘，香港最優惠利率更出乎意料地減息0.25厘，再加上內地減息降準，港股率先受惠重上萬九點。東立地產有限公司地產部總監陳玉成預計，香港樓市同樣受惠減息，特別是香港將由「負利率」轉為「正利率」，租金升勢又未完，預計今年年尾香港樓市可見底，明年樓市，包括民生樓，將有可觀的升勢。加上今次減息加全徹辣招，相信升幅會更加明顯。
港股先受惠中港美相繼減息
上周四（9月19日）美國聯邦儲備局四年以來首次減息，幅度更超乎市場普遍預期，更重要是香港的銀行隨即跟減最優惠利率，雖然僅減0.25厘，但已是預期之外。
美國減息造就了中國內地可運用更寬鬆的貨幣政策，本周二（9月24日）中國內地推出多項刺激政策，包括存量房貸利率下調50點子、存款準備金率從10.0%下調至9.5%、七天逆回購利率從1.7%下調至1.5%，以及二套房按揭最低首付比例從25%降至15%。
受到連環減息降準刺激，港股本周二急升753點，成交超過2,400億元，周三（9月25日）再多升128點。
陳玉成：香港將由「負利率」轉為「正利率」
「市況已經不同了，基本上是轉了！」陳玉成指出，估計不到美國如此進取減息半厘，更公開地表明今年底前會再多減息半厘，預計今年11月及12月美國減息，屆時香港銀行可能都會跟隨，這會出現翻天覆地的大變化，就是困擾了金融市場多年的「負利差」（negative carry），將轉變為「正利差」(positive carry)。
陳玉成解釋，按差餉物業估價署數字，目前租金回報率約3.6厘，而香港減息後的按揭利率是3.875厘（按揭利率高於租金回報率視為「負利差」），如果香港再減息半厘，最快到12月就會正式踏入「正利差」（租金回報率高於按揭利率），從過去三段時期香港由「負利差」轉變為「正利差」，對香港樓市都構成重大影響。
過去三段時期香港轉入正利差比較
首先是2002年沙士後，市場轉為「正利差」，比較同期至2007年，香港樓市根據中原城市領先指數（CCL）有約 45%的升幅。
2009年市場亦由「負利差」轉為「正利差」，更持續了10年直到2019 年。根據CCL指數，這10年間香港樓市有約 175%的升幅。
2020年同樣有段時期為「正利差」，但由於當時有大量辣招政策，升勢並不明顯，但在辣招下，2020年香港樓價仍然保持穩定，可見「正利差」當時是幫助樓市企穩的一大原因。
料2025年「正利差」將會持續整年
展望2025年，預計在今年再減息後，香港樓市將由「負利差」轉為「正利差」，陳玉成料今年年尾樓市見底，明年轉升。
根據聯儲局的進取言論，相信減息步伐會快，香港如跟隨減息步伐，預計 2025 年「正利差」將會持續整年，甚至延續到2026年。
豪宅和民生住宅租金均向上
租金方面，陳玉成相信豪宅和民生住宅的租金上升，特別是教育行業帶動的流動人口增加，將推動租金持續上升。預計2025年樓市，包括民生物業，將有可觀的升勢。而今次減息以及政府早前全面徹辣，相信升幅會更加明顯。
今年是「超級豪宅年」
隨著上周美國聯儲局公布減息，香港多家大型銀行隨即跟隨減息，對整體市場有很大刺激作用，不少新盤已部署推出，陳玉成料一手市場勢將百花齊放。事實上，今年可謂「超級豪宅年」，而東立地產正在推售的「南天第 ANSALDO」位處之港島南區，撤辣後住宅租金全面向上，當中月租10萬元以上的租務成交，由第一季共錄58宗升至第二季共78宗，按季升幅 35%。
而第一季逾10萬元以上租務成交金額達981萬元，至第二季共1,416萬元，升幅44%，反映山頂南區租務市場成交急升，相信由於政府全面撤辣，加上推行的投資移民及吸引專才計劃有關，可見市場上超級客人佔大多數，支持超級豪宅的租金持續爆升。
超級豪宅潛力將看高一線
陳玉成再補充說，比較二月撤辣前後6個月一億元以上豪宅成交，由撤辣前6個月的28宗，上升至撤辣後6個月的69宗，升幅近3倍，可見供應稀缺的超級豪宅，未來成交急升可期。東立地產看好後市，相信在減息帶動下，無論海外或本地富豪將會在市場上物色優質資產作長線投資，以爭取未來更大的回報，相信對下半年樓市特別是超級豪宅會是非常大的助力，超級豪宅潛力將看高一線。
樓市切切實實向上反彈
「香港過去大概3年，息口一直高企，香港樓市都保持「負利差」狀況，同時樓價都持續下跌。 但現在剛好，開始進入減息周期，樓市相信將會好快有明顯逆轉趨勢。
「我不敢說是大升浪，但去到年底，然後在下年年頭，樓市切切實實向上反彈，然後保持著上升，我相信都很肯定。」陳玉成說。
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