樓市走勢】讀者來信:Anthony Sir你好,美國終於減息,香港亦跟隨,這個減息結果在預期之內嗎?對於香港經濟、樓市、股市會有刺激作用嗎?

回覆讀者來信:今次減息只是一個開始

普遍預期美國只會減息0.25%,最終減0.5%,超預期!普遍預期香港年底才跟,但各大銀行即減0.25%,超預期!根據坊間分析員及Fed Watch的預測,未來一年美國需要減息多於2%,即是說今次減息只是一個開始。

未來還有很多變數

當然未來還有很多變數,例如美國總統大選到底誰贏呢?如果是賀錦麗贏的,可能減息步伐會比較慢,因為大家都見到,民主黨比較傾向強美元政策,如果特朗普贏了,加息步伐可能會加快,共和黨比較傾向弱美元政策。無論如何,對於香港來說確實是非常好的消息!過去兩年香港經濟一沉百踩,高息環境…是主要因素!

實體經濟

之前都有文章分享過,過去幾年大中小企業都被受高息環境困擾,最初提出這個論點的時候,很多網友都不相信,說筆者危言聳聽,近來大家都見到了,各大中小企業面臨嚴峻危機,政府高官急急會晤各大銀行,為甚麼?…高息環境!

其一,借貸成本高!

銀行的商業貸款利率高見8~10%,換句話說如果你的業務毛利不能高於10%,就要虧本了!經濟好的時候當然沒所謂,然而在經濟低迷、內捲的時候,實在不容易。

其二,Cut Loan / Call Loan!

過往很多企業借貸,都是以物業作為抵押,例如借貸比率50%,你的物業估值1億,就能借你5千萬,如果你的物業估值跌至6千萬,就只能借你3千萬,麻煩你先還我2千萬,這就是Call Loan,如果你未借爆,例如你之前只借了2千萬,還好,不用Call Loan,但是就要Cut Loan,如何發展呢?減息週期來臨,借貸成本減低,大中小企業就能大展拳腳!

投資市場

股市率先衝上18000,成交亦明顯增加!美國減息,資金會從美元體系流出,資金會釋放出來,到其他地方尋找投資機會,港股的股值一直偏低,相信會是資金其中一個目標。

至於樓市,減息的影響更為重要,雖然仍然受困於庫存太多,置業信心不足的問題,然而減息肯定會比加息好,過去兩年由於樓價持續下跌,個個都唔敢買樓,轉買為租。

根據瑞銀的研究報告顯示,加息週期至今,每季平均成交為8,400宗,遠低於加息前的14,000宗,以兩者差距計算,被抑壓的購買力約37,000個!再加上近兩年增加的定期存款約4萬億,只要若能釋放出來對樓市有很大幫助。

期望政府捉緊機會

減息很重要,但俗語所謂…捉到鹿都要識得脫角!非常重要的是,期望政府領導導隊,可以更廣泛地、更有效地捉緊這次機會,讓香港經濟重回正軌。資產價格持續下跌,令到小市民小業主財富蒸發,令到大中小企業面臨財困,令到社會整體消費力大幅下降,令中產業主無法賣樓無法換樓,令到老業主老來無依,令到很多明明想上車置業的年青人都唔敢買樓…

帶領香港走出困局

個個置業買樓想要落地生根的人,深深地後悔心痛,被移居外國的朋友嘲笑,試問過去幾年買樓的,誰不睇淡香港?何來歸屬感?更重要的是,企業來香港投資,如果都要蝕錢,何來外資?

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作者簡介:1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。

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