樓市走勢｜路政署早年提出擴闊西貢公路計劃，藉此改善清水灣道、西貢公路及蠔涌和鹿尾村區內通路。隨著計劃首期工程已在2021年完成，西貢公路改善工程第二期亦已刊憲，而未來西貢公路沿路地段將直接受惠，並已有條件增加發展密度，即地積比率，從而增加土地價值。
樓市走勢｜如何決定該土地的發展密度
至於如何決定該土地的發展密度，最主要的因素就是由流量及容車量比率（V/C Ratio）所反映出的運輸承載量；當V/C Ration相等或低於0.8，則表示該區交通流量可以接受。
透過公司內部的運輸預測模型，筆者計算出西貢區的V/C Ratio，並發現在道路擴闊工程後，該區的流量容量比率大約為0.46，意味該區的運輸承載量可有更多空間去承載更多車輛。
全都有增加發展密度的契機
據地理資訊系統對政府的開放數據，筆者分析發現西貢近蠔涌附近往北的地皮，全都有增加發展密度的契機。然而，於該地區的土地地積比能有多大上升空間？
按「香港規劃標準與準則」，如區內有適量運輸基建配套，此區則屬於「鄉郊住宅發展密度第三區」，即相關地積比最高為0.75，可以此作為基數。
有關西貢蠔涌土地改變規劃用途申請
而此數字亦可以印證於近日由城規會批出有關西貢蠔涌土地改變規劃用途申請（Y/SK-HC/6）中，該申請者把土地的地積比由0或0.2，成功增加至劃一的0.75，下一步只需補足地價，便能夠啟動土地發展。
不過，運輸承載量會隨著西貢公路沿路的不同土地發展而逐漸飽和，意味相晷土地地主需與時間競賽，盡早提出規劃申請，以避免因鄰近土地發展，導致自身土地升值的機會受到影響。
由農用土地變為屋地
與此同時，在現時樓市下滑的情況下，若有關地皮的擁有人為其土地申請改變規劃用途，屈指一算，相信有望趕及在樓市反彈前，由農用土地變為屋地，而補地價大約為每呎3,500至每呎4,500元便可完成，極為著數。
作者簡介：黃仲澧普縉控股集團規劃及發展部董事總經理，註冊專業規劃師，前海合作區備案執業資格註冊城鄉規劃師，大學講師，提供跨領域專業、房地產及商業評估、運輸、可持續發展及園景建築顧問服務，協助政府、公營團體和不同大型私人企業，制定城市及產業發展策略。
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