香港減息｜美國聯儲局於9月19日凌晨公布議息結果，一如外界預測，聯儲局宣布減息0.5％，而最令本港業主驚喜的是，香港大行亦同步減最優惠利率（P）0.25%，可謂普天同慶。雖然現時大部份H按業主仍然要供封頂息率，不過觀乎按揭相關的一個月拆息（Hibor）的走勢，貴息的情況有望於明年進一步改善。
香港減息｜減P受惠人數眾多
為甚麼會說減P會是普天同慶呢？因為減P基本上令所有借貸人士都獲益。首先現時正供樓的業主，如承按銀行減P，可即時減輕供樓開支。以600萬物業為例，減P後新封頂按息為3.875%，以30年還款期計算，每月供款即慳約865元，雖然實際金額不多，但這只是減息週期開始，相信未來幾年的供樓開支可望進一步下降，逐步遠離「息魔」。
月薪3萬元可多借10萬元
即將入市的準買家同樣受惠。因為減息影響每月還款額，進而降低供款與入息比率要求，變相買家的貸款能力增強。以月薪3萬元的準買家為例，如沒有其他按揭在身，在減息後其最高貸款額可增加約10萬元，原本收入屬於最底要求邊緣的準買家，可以更有把握上會。
中小企同樣受惠
其實銀行可以選擇減封頂息率，例如由P-1.75%調整至P-2.25%，同樣可達減息效果，但只會影響新造按揭。惟現時銀行選擇直接減P，更能對整體社會經濟前景有正面影響。因為除業主和準買家以外，不少中小企貸款同樣以P為依歸，減P可以直接減輕他們的經營壓力。
Hibor明年可望穿3%
雖然減息週期已開啟，但大部份按揭貸款者目前仍然是在供封頂息（減息後一般為3.875%），以現時按息H+1.3%計算，Hibor需降至2.575%以下，供樓人士才有望脫離封頂息。好消息是，一個月Hibor已從去年底的高位5.66%一直向下，預料下年年底前，就可以與封頂息說再見。
不排除銀行會調整封頂息率
令人欣喜的是，最近銀行按揭取態已漸趨積極，又重啟對轉按客戶的現金回贈，或許亦反映銀行看好後市息口走勢，不排除銀行會調整封頂息率，屆時業主可考慮轉按去慳息。不過要留意，申請轉按時，銀行會重新為物業估價，一旦估值不足，買家或需要抬錢轉按。
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作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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