【樓市走勢】市場估計美國聯儲局將於本周啟動減息周期,但本港一、二手樓市交投表現分化。據市場統計,9月首半個月一手市場錄得超過250宗成交,屬撤辣後同期第二低;但期內10大二手屋苑成交量則按月升1成,這股春江水暖的動靜,減息後會變成如何,待老樓來個預測。
(一)新盤亂象:
市場寄望減息化身樓市救生艇,多個大型新盤部署好借東風出擊。長實夥港鐵的黃竹坑站上蓋第3C期Blue Coast Ⅱ,籌備下月出擊,或與新地鄰近啟德站的天璽.天隔岸交鋒。計及其他已曝光的新盤,短期預料最少6新盤涉近2,800伙激鬥。
料發展商會以吸引價作招徠
早前已批預售但尚未發售的私宅計,共涉約1.44萬伙,連同至8月底累積貨尾量接近2.2萬伙,合計高達3.64萬伙,多個新盤已部署登場,料發展商會以吸引價作招徠,在減息效應未明發揮前,發展商趕推盤的亂象會令市民眼花撩亂瞭亂,總之一個字「亂」。
(二)銀行搶客:
以現時主要H按和鎖息上限計算,新做實際按息為4.125厘,1個月港元拆息自去年6月至今年8月大致高於該水平。過去未曾出現拆息高於實際按息超過一年,令大行取消按揭現金回贈。現時大行改變按揭取態,部分中小行提供0.2%至0.5%按揭現金回贈,大行因而增加回贈吸客。
本港拆息將跟隨回落
聯儲局即宣佈減息,本港拆息將跟隨回落,銀行按揭業務資金壓力可進一步舒緩,料其他銀行或因應自身條件及息口走勢,改變其按揭業務策略,取態或將轉為積極。同時第四季內尚有多個大型樓盤推出,按揭戰重新展開,吸收足夠客戶為年尾埋單。
(三)銀主盤湧現:
本港迎來減息周期,但很多處於水深火熱之中的小業主,未必等到減息這一日來臨,面對利率高企及經濟疲弱夾擊,業主斷供物業情況升溫。中原地產最新一份報告顯示,目前銀主盤數量積壓至逾340間,打破2008年金融海嘯時期的紀錄,創下近17年新高。
目前斷供問題值得關注
如與疫情前的銀主盤數量僅數十個比較,可見目前斷供問題值得關注。本港經濟環境未有改善,相信銀主盤數字還未見頂。減息對這班「苦主」幫助不大,無阻斷供現象,有拍賣行認為,隨著大市反彈,會安排更多拍賣次數,當中佔半為銀主盤項目。
(四)土地供應:
翻查地政總署資料顯示,由於已經連續兩季變相近乎停售官地,在上季4至6月已知的地價收入,包括只有逾1億元的補地價,以及九龍灣充電站地皮賣得近8,200萬元。即使兩幅小瀝源地皮真的能夠順利賣出,市場估值合共亦僅最高達22億,對全年土地收入要達標330億元目標,僅完成約7%,與估算相距甚遠。
發展商投地意向未有增加
年初市場有傳為免土地多番流標,政府適時撤辣以回應社會訴求,事隔半年撤辣效果未果,發展商投地意向未有增加,其實個別出現建築費高於地價成本,雖然政府每季都有新土地推出,不會免流標機會率而降低地價,故變相減少土地供應,待樓市復元後發展商才重捨購地興趣。減息無疑減輕供樓負擔,但無助樓市反彈,時間相對當短暫,一旦未有如期所料,一閃即逝。
作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。
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