【樓市走勢】香港樓價由5月起轉跌，且持續受壓，預期第三季跌幅將再擴大，最快要待減息後的第四季始能喘穩。差估署日前公布的最新數據顯示，2024年7月份私人住宅售價指數報296.8點，較6月的302.5點再跌1.88%，除創下近8個月的最大單月跌幅外，亦連跌3個月，累跌4.13%。
官方樓價指數已創下近8年新低
官方樓價指數已創近8年新低，並於期內首度失守300點大關。今年首7個月，樓價累跌了4.66%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅更擴闊至25.45%。
7月份樓價跌幅擴大，主要受統計期內新盤低價開售，直接拖累二手樓價跟隨作較大幅度降價所致。近期所見，新盤低價策略未變，筆者相信下次公布的8月份樓價將繼續受壓再跌1%，而9月料續跌0.5%，預測第三季樓價跌幅最終亦會相應擴大至3.35%。
預期減息周期展開
預期減息周期展開將成第四季樓市其中一個轉捩點，期望屆時市場氣氛得以改善，交投回升之下，倘樓價可以平穩橫行整固，則全年樓價跌幅約6%。不過，若此輪減息幅度較預期少及緩慢，加上新盤仍以低價應市，則料第四季樓價將再跌2%至3%，屆時全年樓價跌幅恐擴大到8%至9%。
料租金升幅將進一步擴大
租金指數方面，7月份按月再升1.09%，今年自3月起已連升5個月，累升5.26%，而今年首7個月合計也升了4.35%。受惠暑期租賃旺季，料下次公布的8月及9月份租金升幅將進一步擴大，整個第三季租金料升4.15%。縱然第四季少了留學生客，或略為轉靜，但在專才及高才持續流入下，租金仍有一定支持，筆者相信第四季可再升2%，屆時全年租金可望錄得8%至10%的升幅。
租金回報率已升至3.6厘
因應過去一年半，樓價大部分時間趨跌，租金則多呈升勢，造就租務回報率於期間持續攀升，以430平方呎以下的A類細單位為例，2023年1月的租金回報率只有2.7厘，時至今年最新的7月份，回報率已升至3.6厘，為十二年新高，而2023年初至今，租金回報率已累升了0.9個百分點，表現強勁。
樓價跌 租金回報率愈升
除細單位外，B、C、D、E類全線呎數的私宅租金均見上升，B類由2023年初的2.4厘升了0.7個百分點至今年最新7月的3.1厘；C類自也由2.2厘升了0.5個百分點至2.7厘；D類由2.1厘漲0.4個百分點至2.5厘；至於最大的E類單位亦由2023年初的2厘上升0.3個百分點至2.3厘。上述數據在在反映樓價下跌及租金上升之下，回報率越見吸引。
作者簡介：陳海潮是利嘉閣地產研究部主管，專職樓市數據分析，緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問，並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
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