樓市走勢】摩根士丹利發表報告,預期2024年香港樓價會跌8%,但在美國聯儲局減息幫助下,2025年香港樓價將回升5%。連同其他大部份業界、樓市KOL預測,共通點乃為樓市止跌先,先才論樓價升勢能否重來,未可一步登天,絕地反撲。

美國聯儲局將會自兩年來首次減息

在下周四凌晨時份,美國聯儲局將會自兩年來首次減息,料幅度最平均為0.5(半厘)%,這是國際財金界一般的期望,換句話說,低於此比率或不降,便會震懾財金界;假若高於半厘或近一厘,對於普通人來說便產生大大刺激作用,老樓這樣界分,希望大家會更加明白效果。

還要看本港銀行會否同步減

換句話說,若真正減半厘乃意料之內,還要看本港銀行會否同步減,美國經濟學家對聯儲局利率預測,預期2025年1個月港元拆息(HIBOR)將跌至2.75厘(今年上半年:4.5厘),而實際按揭利率(P-1.75%)將跌至3.25厘。

界話即係話本港息率最低應該0.25厘0.5厘之間,何況為首度減息,銀行界日前重新為新做按揭提供番現金回贈,為積極在年底前爭取新合約做準備,亦料一及二手交投可期活躍。

銀行近期在按揭業務方面已積極

而事實上,隨著美國減息漸近,加上臨近年尾「衝業績」,銀行近期在按揭業務方面已積極,自今年初以來,由於高息環境持續,美國減息時機的預期也一再延遲及降溫,令銀行對按揭審批態度趨緊,相較去年也屬於高息環境,但有減息預期及通關效應,銀行相對沒有今年般「手緊」。

對於一些較高風險的申請,例如高樓齡及年紀較大申請者,審批會較嚴謹,也未必會優先處理,並會要求額外文件,故審批時間也會偏長,導致可能會長達1至2個月才有審批結果。

最近買家類型分析

觀乎最近買家類型,不外乎年輕人或快結婚的新人、個別看好前景趁低吸納的投資者,至於最大族群的換樓客卻不多,據發展商對老樓指,最近旗下樓盤的確旺咗,至於新港人串例亦由撤辣後的四成,減至兩成,「要買的已買,而且最近成交少,基數較低,對前景審慎樂觀而已,換樓客才是減息後真正的動力,因為族群相當大,對現120萬私樓單位而言,將近80萬戶已供完或即將供滿樓,是一股龐大換樓客群,必須重視他們的存在。」

「我不是看好樓市,而是有需要」

觀乎最近成交淡靜的二手市場,集中兩房和三房單位,這批多是在十多年前購買細單位的換樓客,據老樓接觸的相熟買家中,個別因兒女長大更需獨立空間或與上軰同住,故變賣舊居換新單位;也有由租客變業主的個案,「我不是看好樓市,而是有需要,況且銀行存款利率不斷下降,不如換層樓享受下。」

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作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。

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