很多人評論投資都只說價格上落,沒有留意現金流才是整個市場的靈魂角色,筆者在2009年獲陳志輝教授邀請在中文大學的EMBA(行政人員工商管理碩士)課程分享一間細公司怎樣運用《孫子兵法》去打造能抗逆大公司的生存空間,演講完畢後有位學生在休息室等待並問:「汪生,將來你經營的祥益地產成長的時候,怎樣仍然保持現在的初心?」

經營地產代理並不是一門很好的生意

這是一個很好的問題,筆者回到家中有深思,結果得出放棄想做第二個施永青先生的念頭,因為我覺得以本人的條件來說,可能要放棄太多原則。美聯物業2024年中期業績報告的數字反映,今年上半年33億元生意額裡面盈利只有1.74億元,即是說經營地產代理並不是一門很好的生意。

決定主力做好2件事

當時筆者決定主力去做好兩件事:第一就是進一步撰寫更加多的文章去分享我實踐的投資技術;第二就是我應該經營的不是佣金生意,而是一間健康的公司,最重要的就是有穩定的現金流。

現金流的重要性

想有絕對穩定的現金流最好的方法就是能夠確保人人開到單,所以不久之後,筆者就提倡「祥益無白果」,當時地產代理已經僧多粥少,來到現在情況進一步嚴峻,但是以8月經營情況比較困難下,我們的人均開單仍然有4.7宗,公司雖然沒有做到很大規模,但能夠做到人人開到單,結果是得到一個健康的現金流。

筆者經營這個現金流的成功,對日後的投資是一個十分重要的基礎,經營現金流除了地產代理的本業之外,另外包括筆者一直都有買樓收租,而且所得的租金也是滾存了一個穩定的現金流, 同時我亦喜歡買貴重物業,貴重物業的好處是第一不愁找租客,第二在逆市裡面可以照樣加租。

平價買樓收租相當於買現金流

樓市去到現在,大家應該要留意多一些現金流,香港儲了10萬億元定期存款在的銀行體系,這些定期很大機會會隨著存款到期之後,在定期利息大跌下如何走動會影響一切,而美國減息之後,環球資金如何走動亦是對投資很重要的。

來到現在,筆者見到有年輕投資者呼籲買樓收租,他稱為買現金流,個人覺得這個說法非常之準確的,現在是平價買現金流的時候,我們看一看現在屯門區的樓價:200餘萬可以買到單幢式私樓,300餘萬可以買到2房私樓或自由價居屋,這些物業收租都是平過供樓或者相若的。

機會確實在眼前

扣除了息口之後,其實就等於買了之後的每個月就開始有現金回流了,隨著息口減和香港因為外來人口大量入境令租金上升之下,現在買入物業的短中期內,「收租佬」都會不斷加人工,悲情雖然令到人不覺得機會存在,但機會的確實在地在眼前。

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作者簡介:汪敦敬撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化,得到廣泛認同及高度評價。
近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

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