【樓市走勢】讀者來信:Anthony Sir你好,有位港漂朋友問,香港的樓價比內地貴那麼多,為甚麼內地買家還是會爭相到香港買樓呢?
回覆讀者來信:香港樓vs內地樓 價值計算分析
買資產也好,買消費品也好,最重要不是價格,而是價值…那麼香港樓的價值是從甚麼計算出來呢?分享其中幾個…
香港樓租金回報
香港樓的租金回報不算很高,但相比內地物業也高很多。以現時水平計算,內地買一個約100萬千呎三房單位,租金大約2000元,回報約2.4%;香港買一個約350萬的細價兩房單位,租金約1.2萬元,回報約4.1%;買一個約500萬的半新一房單位,租金約1.5萬元,租金回報約3.6%,租金回報相對較高。
除此以外,不能只看百份比,還要看實數,怎麼說呢?例如有一次我的內地租客說空調壞了,需要換一個新的,空調連安裝2000多元!花了超過一個月租金!同樣的事情發生在香港租客身上,即使要花3000多元,相對全月租金來說比例不高,對收入影響不大。
香港單位出租要求
內地出租物業,業主要負責佈置全屋傢電,香港則沒有此要求。內地即使精裝修交付,絕大部份都沒有空調、洗衣機、雪櫃,另外客飯廳還要佈置枱椅、梳化、几仔、電視櫃、電視,各房間還要佈置床、衣櫃,出租前就要付出6~8萬元,才能收到剛才說每月2000元租金,每年收租2.4萬,約3年才回本,沒有傢電可能只能收到半價,回報只有1.2%,所以很多業主情願空置。
香港則沒有此要求,剛才說的租金不包傢電的,除了空調要提供,基本雪櫃、洗衣機、傢私電器都是租客自己安排,當然半新樓會有發展商的傢電配置,業主也不用額外付錢,租金是淨收的。
內地買物業無法轉按、加按融資
內地買入物業,無法做到轉按、加按等操作,也就是說當有財務需要的時候,不能隨時套現,除非你的物業是全付的,沒有房貸。香港物業在這方面有很大優勢,你隨時可以由一間銀行轉至另一間銀行,如果物業的估值升了,例如之前500萬買入的物業,你借了6成即300萬,現在估值升到700萬,可以跑到另一間銀行借6成即420萬,馬上就拿到120萬,而且還會有按揭回贈。
所以很多在香港做生意的,有錢都會多買物業,一來可以收租創造被動收入,二來將來可以用作貸款,即使不賣,也能變現。甚至一些小市民,借了私人貸款、信用卡貸款,利息高,都可以透過物業升值加按,還了高息貸款,減輕財政負擔。現在樓價跌了那麼多,現在抄底,將來經濟復常,就可以憑估值借多很多錢了。
出售
內地物業如果揀的位置好,出售也不太難,如果位置稍差,出售可不容易,內地買家對全新房的偏好比較強,二手房稍欠優勢。尤其如果房子去到20年以上就更難出售了。
香港市場相對比較成熟,除了二手房的物業管理保養較嚴謹,大部份買家都願意接受二手房,尤其是一些位置好的、配套好的、管理好的,即使30、40、50年二手房成交都很活躍。例如很多國內人都喜歡的上車屋苑,如沙田第一城、嘉湖山莊、金獅花園等等。
內地物業租賃買賣稅務計算較複雜
內地物業租賃買賣都有不同的稅務,計算比較複雜,尤其是買賣,很多城市仍然有很多稅務限制,例如兩年內出售,要收樓價5.6%,兩年後至五年出售,要收差價的20%,五年後出售才近乎免。
香港以簡單低稅制在國際市場競爭,出租租金扣除20%,當如給業主作保養維修後,物業稅15%,即全數的12%。買賣呢?現在已經撤辣,短線買賣要計利得稅,長線持有很多時都可以免。如果懂得用公司買入的,首200萬利潤的利得稅還可以減半。
金融
另一個國內買家關心的問題,當然是賣樓或者貸款之後,資金可以怎麼處理。國內金融市場暫時未開放,無法做到自由出入。香港金融市場是全世界最開放的一個地方,幾乎完全自由的出入,當然要符合法例要求,不能洗黑錢等,買賣物業,合情合理合法,所得資金到那裡都可以,即使到美國到英國都可以。
香港房地產市場種類比較多
內地買房主要是住宅與公寓,在二手市場主要是住宅。雖然作為一個習慣了住細單位的香港人,我覺得公寓是挺不錯的,總價便宜,租金回報高,有些發展商甚至還會包拎包入住的豪裝,不用花錢就能租出,例如我湖南有個單位,連裝修約40萬,月租1400,回報4.2%。現在樓價跌了可能30萬就買到,回報5.6%,然而在二手市場放售,買家就是不太懂得欣賞,買賣很少。至於其他種類,商廈商舖工廈等等,一般都很少人會參與。
香港房地產市場種類比較多,除了住宅之外,商廈商舖工廈等等,市場都很成熟,流通量也挺高的。當然現在經濟差樓市差,二手市場淡靜,買賣兩閒,但市旺的時候,例如2018年,成交很活躍!
先數這些…很吸引吧!
樓價跌了那麼多,就是因為高息環境,銀行收水。如果9月美國真的開始步入減息週期,樓市以至所有資產都會有起息,現在抄底,將會是一個財富大轉移的機會,把握機會了!
作者簡介:1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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