【投資入門】英國金融時報報道指，根據法庭文件，恒大清盤人在3月入禀法院啟動對羅兵咸永道香港及內地分公司普華永道中天法律程序，指出在恒大審計工作中，存在疏忽及虛假陳述。同時清盤人亦已對物業估值顧問世邦魏理仕（CBRE）及估值諮詢公司艾華迪（AVISTA），於2018年為恒大提供估值報告提起訴訟，可以說是估值行業上近年鮮見的大案件。 

資產估值行業

其實資產估值行業，一直沒有太過出現在公眾的眼球，不少專業的資產估值公司的意見都是因應各種的估值目的，而提供給不同的機構，比如銀行，法院，會計師行等，故此估值報告很少公開刊載。是次訴訟，估計就是相關的資產估值公司提供給會計師事務所的估值報告之專業性，受到嚴重的質疑所引起的。

「躲在其他專業人士背後的傀儡」

估值師經常被譏諷為「躲在其他專業人士背後的傀儡」，如證監會持牌財務顧問、審計師等，甚至淪為操縱財報表的工具。事關估值被認為是藝術和科學的集合，並沒有絕對的對與錯，是一個合理範圍而已。而估值師的工作建基於不少主觀假設或未實現的未來預測，估值模型為視為「Rubbish in Rubbish Out」的產物，可操控空間不少。

實現逃稅和獲得貸款

近年在美國，都有針對估值公司的訴訟，而主角就是美國總統候選人特朗普。特朗普集團被指控向銀行、保險公司和金融機構謊報資產價值，以實現逃稅和獲得貸款。其中一個關鍵的估值，是特朗普位於韋斯特賈斯特縣的七泉莊園（Seven Springs）的估值，按特朗普房地產開發集團2004的財務紀錄，此物業的估值為八千萬美元，於2007年已攀升至2億美元，特朗普曾在2011年報稱，計劃在莊園興建9座豪宅，將物業估值推高至2.61億美元（約20億港元），遠較當地政府估算的二千萬美元（約1.55億港元）高，不過豪宅至今仍未興建。

類似案例在資本市場屢見不鮮

類似案例在資本市場屢見不鮮，香港證監會曾於2019年發布了「有關董事在考慮企業收購或出售項目時的操守及責任」聲明明言「在某些已取得獨立專業估值的個案中，董事在評估目標業務的代價時，單單依賴賣方所作出的預測。估值師只是假設賣方的預測將會實現，而沒有進行任何盡職審查或其他工作。」

以及「有關估值報告沒有為上市公司擬進行的收購項目的評估提供可靠的基準；而董事在批准交易時僅依賴有關估值報告，是非常輕率的做法。此外，公司知情者及估值師如謀劃利用估值報告，以人為方式支援預設價格估計，便可能涉嫌欺詐上市公司的股東。」

會計師也完全被估值師蒙騙

事實上，來自非評估專業的上市公司董事們，以及採納估值報告的會計師行，是難以判斷估值師的工作是否合理。實務操作，會計師事務所是根據獨立資產估值師提供的估值報告來準備財務報表，並需要對估值報告進行盡職審查，以判斷是否能依賴其估值結論來完成報表，一般的漏洞會出現在兩個可能性，會計師事務所為同謀，把不合理估值情況視而不見，放入報表；另一個可能性是會計師也完全被估值師蒙騙。

獨立估值師理論上是獨立的

獨立估值師理論上是獨立的，但悖論在於估值師也是受企業委託，其獨立性本質上就存疑。當然順理成章，市場或會期待估值行業的自我監管操守。筆者接觸的歐美房產估值公司，一般會在收取百分百的費用後，才開始進行估值工作，此舉有效地防止估值受委託客戶影響，保持其獨立性。

不成文的行業潛規則

但觀乎大中華區的實際操作，獨立估值師先口頭滿足客戶需求，達成默契的情況下再被委託，已是不成文的行業潛規則，加上有關專業學會疏於監管，故此市場期盼的自我監管未必能發揮作用。

一個資本市場的金融市場穩定，實在有賴整個生態系統的配合。在歌舞昇平的日子或許未見問題，但當市場逆轉，投資人要找晦氣時，當初被操控或收買的專業服務機構就會馬上成為目標。

對估值行業專業性的關注

希望是次訴訟能引起市場和公眾對估值行業專業性的關注，建議香港測量師學會和英國皇家特許測量師學會不妨探討是次案例，以增強業界，以及大衆對物業估值專業的信心。尤其涉事的物業估值公司其實也大有前科，也曾在同時期，亦即2018年為另一家上市公司出具的通函中，估值高銀金融國際中心高達170億港元，此物業4年後卻以56億港元出售，只是原估值的30%左右。

掃除行業的害群之馬

業界普遍認為，4年前170億元的估值已經遠高於常識。未知是2018年市場氣氛太好，還是專業操守等問題，但同時不禁也令大眾思考這是否還牽涉估值師貪腐的問題。

借此訴訟也望能掃除行業的害群之馬，而相關監管機構多加關注估值環節對金融市場的影響，以繼續確保香港國際的資本市場專業地位。

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作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

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