【樓市走勢】長實繼廿年前再度出手，向撻訂買家追收差價，倒也不是第一次，其震撼力不如上次，若主面對追討要面對法律流程，但最重要的是今次若有其他發展商跟隨，料這次涉及的發展商不只一間，估計很快便知一二。
去年全年新盤撻訂錄263宗
去年全年新盤撻訂錄263宗，但今年到6月為止便突破300宗，超越去年全年總數，當中重災區是黃竹坑新盤揚海，有約40宗撻訂，發展商殺訂約8,930萬元；其次是啟德的維港1號共28宗撻訂，殺訂4,071萬元、第三位為屯門飛揚26宗撻訂，發展商殺訂約1,462萬元。
追討差價的日子還要看樓市能否止跌
還有其他大大小小的發展商估計合共百逾宗，若以今年一手成交逾1萬宗而言，撻訂比率並不算高，不過長實「第一槍」，意味追討差價的日子還要看樓市能否止跌，令重售差價收窄，至於是否行使「追討權」，那便看下去，老樓覺得銀行界的行動更值得關注，call loan（提早追收按揭貸款）的發展對樓市的影響深遠，假若銀行擴大追討行為，不止影響不良商業物業貸款，對住宅用家更如一枚計時核彈，威力更比追差價更寬，「call loan 潮」爆發甚至打擊樓市更難復甦。
業界對全面「call loan 潮」的擔憂
去年有屯門Novoland業主在屋苑fb群組推銷自己的高層單位，並聲稱因突遭大新銀行「call loan」，要求其於30日內償還樓按貸款及利息，只是個別例子，事隔近一年，樓市掉頭向下，銀行物業估價下調，又惹起業界對全面「call loan 潮」的擔憂。下面列述銀行「call loan」的基本要素。
香港物業按揭最高成數為50%至60%
根據香港金管局2020年8月20日的監管措施，香港物業按揭最高成數為50%至60%，而六成以上的「高成數按揭」，都要另外繳交按揭保險保費，以獲得最高九成按揭 。但是，高成數按揭只限於自住物業，不適用於以出租作用途的物業。因此，如果業主以高成數按揭買入物業只可以用作自住，若將物業出租即屬違約，若銀行發現有這情況，就會向業主 call loan，追討銀行多批出的按揭成數金額。
物業抵押以申請「二按」貸款
另外若業主在未還清物業按揭之前，將物業抵押以申請「二按」貸款，在程序上這宗申請會被提交到政府土地註冊處，然後土地註冊處會通知本來批出按揭的銀行，告知該物業的業主正在申請二按。因為二按申請跟業主的財務狀況及未來還款能力相關，本來批出按揭的銀行會要求業主提交二按申請的文件，以獲得二按貸款金額、利率及條款等資訊，再衡量自己這筆按揭貸款於未來的風險。如有必要，銀行會要求業主新增擔保人，但若經評估後銀行認為風險過高，或會要求業主提早還款。
97年金融風暴，樓價急跌，多資不抵債，銀行重估物業追收按揭人貸款，希望不會歷史重演，這裡提醒業主必須定期供款，否則銀行不會再姑息，隨時會被收樓的風險。
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作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人，中港兩邊走。
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