【買樓攻略】買入樓花物業，當然希望準時收樓，盡早入住新居所，然而近期出現怪現象，就是有買家對新盤延期至明年收樓，竟然認為是利大於弊，這批買家期盼明年樓市環境會有所好轉，帶動估價回升，從而可以減少上車的額外成本，到底這個如意算盤是否打得響？另一方面，延期交收可能需要重批按揭，買家確保有穩定工作至為關鍵。
冀估價由弱轉強
根據傳媒報道，該新界新盤兩期單位，原定的預計關鍵日期分別為今年10月及11月，但因為「不可抗力所導致的延誤及或惡劣天氣」，需要延期4至5個月，預計關鍵日期改為明年3月。
從本公司客戶的反應了解到，不少買家都表示接受，甚至拍手歡迎。原因是現時銀行估價「手緊」，估價相對於物業買入價可能少10至15%，如果以現時的估價申請按揭，買家就要額外補回這筆資金，倒不如延後收樓，再靜待估價會否回升。
銀行估價受整體樓市及經濟數據影響
事實上銀行估價是受整體樓市及經濟數據所影響。當市況轉差、經濟數據欠佳，銀行會規避風險下調估價，但當有正面、利好消息，銀行估價則會較為進取。以另一個即將在年底收樓的屋苑為例，估價已回升約5%，故上述買家等待估價由弱轉強亦不無道理。即使估價最終未能回升，買家至少可以有更多時間籌措首期資金。
同時觀望息口與回贈
另一個原因是憧憬即將步入減息周期，外界指美國聯儲局9月減息的機會高唱入雲，即使香港銀行未必跟隨美國減最優惠利率（Prime rate），也可能會對按揭封頂息口作出調整，由於目前H按實際息口仍然與P按封頂息睇齊，故減封頂息對新申請按揭亦有一定幫助。
再者，現時無論大小銀行的按揭回贈也大縮水，如果能夠延遲申請按揭，同時觀望未來銀行的回贈會否因按揭業績而有所調整，或會令申請人有意外驚喜。
TU過期需重批按揭
值得注意的是，該項目收樓延期長4至5個月，一旦成交時間距離銀行查詢信貸評級（TU）的日期多過3個月，銀行需要重批按揭的。故申請人要有心理準備，銀行要求提供最新3個月的入息證明，所以在這段時間內申請人要保持工作穩定，否則一旦失業而又未能找到新工作，申請按揭會變得極為困難。
申請人應避免轉工
申請人同時亦應避免轉工，因為舊公司花紅不會計算在入息之內，加上新工作未做滿1年，理應沒有花紅，故只能計算實際月薪，直接影響供款與入息比率能否過關。而有計劃在年底改變工作環境的準業主，可以衡量新舊工作的收入，對於按揭能力的差距，如新工作會令貸款能力下降，可考慮向發展商申請改用即供付款計劃並申請按揭提早上會，免除後患。
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作者簡介：子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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