【送澧手記】筆者近來經常代表客戶出席城市規劃委員會的聽證會及會議，其中在某場會議上得知「北都辦」提出三寶樹濕地公園的建議設計構想。儘管看似只是舊瓶新酒，也不乏新穎亮點；若當局加以詳情規劃，相關構想相信是確切可行的。
三寶樹濕地公園
上述三寶樹濕地公園設計前設，是基於新田科技城對環保保育的承諾要求，政府認為不能單求私人濕地來如期實踐濕地保育項目。因此，政府有必要將濕地保育公園設於由官方管理的土地內。
現階段而言，當局需行使法定權力收回土地，而在收回土地的處理方案上，北都辦顧問正初步探討引用有關法定權力前，會否有可行的方案以協助政府當局控制收地補償的開支；其中若同一土地擁有人因濕地發展而被收地，政府可考慮就該名土地擁有人其他地方提出換地，或涉及地契修訂的申請，從該項申請中的補地價金額中扣除所交還土地的地價，以鼓勵私人土地擁有人自願向政府交還他們在規劃範圍內所擁有的土地。
合資發展可為3方帶來商機
雖然只屬初步探討，但筆者認為當局若透過合資發展的模式，不但可為政府解決保育困難，亦同時為以下三方帶來龐大商機：
（一）地主
先從地主的角度出發，若因濕地公園發展而被收地，地主獲得的賠償可扣減補地價之用，並以此作投資成本，吸引新田同區需補地價以釋放土地價值的發展商合作，再次投資在相關土地上。如何使用土地價值，則關鍵在於賠償本身和補地價有某種比率的關聯性。
（二）發展商
對於發展商而言，若地主能利用賠償金額再次投資土地，發展商潛在共同合作的伙伴選擇將增加，即表示發展商或不用自行承擔全部的土地開發成本，並可與合作伙伴共同開發市場，從而分攤風險和分享利潤，以降低開發土地的風險。
在投資初期、試水溫之時，這招甚為奏效，不僅有利於發展商，亦可促進整個市場的健康發展。
（三）對創科用地有實際需求
至於對創新及科技用地有實際需求的人士來說，若可同時參與在發展商及/或地主的合資發展模式中，透過結合各方的資源和專長，包括充分利用發展商及/或地主在港的資源優勢，共同開發不同的商機或產品，以降低開發新土地的投資成本和風險，致使各方獲得更多利益，並有機會產生複式效應。
合資發展涉及多個方面
合資發展涉及出資比例、投資金額、股權、管理和決策權、利潤分配等多個方面，需要構建平台讓各方充分溝通，建立互信。筆者過往處理不少合資投資項目，若相關項目有一名充當起連繫三方的「超級聯絡人」，相信可事半功倍。
盤活土地資源和資金流
雖然是次北都辦的建議明顯是試探水溫，但筆者認為政府其實是希望藉此類補地價的方式，鼓勵及推動新田的發展，並於規範發展的同時，提升投資者及發展商在地政程序上的簡便性和商業靈活性。在政府管治中，最重要的是了解大局和小局，以及在最少空間裡作出關鍵性的改變，盤活土地資源和資金流。
上述的執行機制正恰到好處，讓各方有為之士「起錨」，充分發揮市場力量，除了協助香港構造新質生產力，亦讓政府的荷包可以維持常滿。
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作者簡介：黃仲澧普縉控股集團規劃及發展部董事總經理，註冊專業規劃師，前海合作區備案執業資格註冊城鄉規劃師，大學講師，提供跨領域專業、房地產及商業評估、運輸、可持續發展及園景建築顧問服務，協助政府、公營團體和不同大型私人企業，制定城市及產業發展策略。
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