由於內房業擁有廣泛價值鏈，約佔中國國內生產總值的五分一，是內地經濟發展的關鍵因素，投資者因此對內房前景甚為關注。中國房地產業在步入2024年時仍然受困，物業價量齊跌。為消化已建的庫存，政府近期加推新一輪房市支援措施，包括放寬置業限制、下調按揭利率和降低首期要求，支持內房股估值曾從低位略為反彈。

房市數據整體似乎欠佳

根據中國領先的房地產數據公司GXD，截至 2024 年 2 月份的二手房掛牌價格從 2021 年 9 月的高位下跌 14%。較低線城市的房價調整幅度高達 16%，但一線城巿的調整僅為6%。此外，中國房產信息集團監察的 80 個城市庫存水平達到 25.8 個月，創下過去十年來最高水平。當中，三線城市和四線城市的庫存量急升至 33.8 個月，分別超越一線城市的18.5個月和二線城市的 22.9 個月。

高線城市房需求實較穩健

從上述數據看來，一線和二線城市的價格相對穩健，而這類城市擁有較宜居的環境。除了供應過量外，低線城市的需求亦較少，由於置業人士預期價格將進一步向下而延遲購買，令房價螺旋式下跌。

幸而，居住環境較佳的二線城市的供應過量問題似乎不大，特別是用於滿足升級需求的發展項目（尤其是地理位置優越、住房面積較大和景觀優美的中高級物業）情況明顯較佳，反映升級需求龐大，預計當庫存被消化後，樓房銷量將有所改善，而放寬置業限制等措施亦料於中期支持需求。因此，我們相信樓價應可回穩。

新供給側改革為國企發展商和建築公司帶來機遇

有中國當地智庫指出，內地正試行新的供給側改革，包括城中村改造和提供售價較相宜的樓房。新房地產刺激措施的成效主要取決於其執行情況及置業人士的信心，而晉達認為對比負債水平偏高、前景仍然複雜，且過度發展低線城市的大型傳統私人發展商，有份參與城中村改造計劃、業務多元化的個別國營企業發展商和建築公司擁有更多投資機會。

此外，內房業長期低迷，正好推動發展商調整商業模式，透過提升業務靈活性來增加生存機會。房地產公司要是能夠把收入來源多元化，避免完全集中於住宅市場，改為涵蓋較廣泛的商業房地產、投資物業和租賃及物業管理的業務組合，則可增強生存和復原機會。

住房屋家電「升級」有助刺激經濟

中國正轉型至由需求升級和家庭組成帶動的穩定增長新階段，住屋相關的巿場也出現「消費升級」趨勢。除了內地青年移居至超大型城市，為一二線城巿帶來強勁的住屋升級需求外，對家電的潛在升級需求亦值得重視。

首先，升級房地產開發項目的完成度甚高，製造商能以吸引的價格出售高級電器。其次，在 2020 年首次控疫封城期間，內地家庭發現優質家電可以便利生活，消費開支因此急增，並在2023年持續升溫。家電開支於控疫封城時期觸頂後，至今已有四年，在預計消費氣氛持續好轉，而一般消費亦有增長的情況下，我們可以合理假設消費者尚有進一步升級的潛力。

未見形成負面財富效應

未來開支潛力取決於可動用入息水平，以及房市衰退對家庭平均債務水平的影響等關鍵因素。根據傳統經濟理論，房地產價格顯著回落將形成負面財富效應，但事實上似乎並非如此。城市和農村居民的可動用入息水平穩健及趨升，晉達因此對未來的升級需求潛力感到樂觀。

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作者簡介：李玉麗 李玉麗女士是晉達資產管理駐香港的大中華零售業務主管，負責管理和推動晉達大中華地區的零售業務。在加入晉達資產管理前，她曾於安聯投資、高盛私人財富管理公司等公司任職，擁有豐富的行業經驗。李女士畢業於多倫多大學，並擁有香港科技大學工商管理碩士學位。

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