樓市走勢前瞻:數據分析利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,雖然近年樓市走下坡,樓價自歷史高位累跌約兩成半,而市場上時有出現蝕讓個案,尤其撤辣後情況更甚;不過,2024年上半年轉手獲利仍佔大多數,67.8%均仍有錢賺,當中獲利1倍或以上者達近三成。

上半年二手交投量創16年半新低

綜合土地註冊處資料所得,2024年上半年本港共錄8,180宗私宅轉手獲利買賣登記,佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達67.8%,除連跌12個「半年度」外,更創近33個「半年度」(即16年半)新低,並較去年下半年的76.5%再跌8.7個百分點,若同比2023上半年的84.6%,更跌達16.8個百分點。

每宗轉手平均賺幅僅26.2% 現十連跌

平均獲利幅度方面,2024上半年每宗私宅轉手個案平均賺幅為26.2%,較去年下半年的40.1%急跌13.9個百分點,為自2010年上半年以來的28個「半年度」(即14年)新低,並連續10個「半年度」錄得跌幅。當中,沽樓獲利1倍或以上的轉手個案共3,580宗,佔整體二手私宅買賣比例有所下跌,由去年下半年的35.6%,跌5.9個百分點至今年上半年的29.7%。至於上半年錄得虧損的轉手個案共有3,783宗,佔整體比例31.4%,為2008上半年以來的33個「半年度」高位;若以宗數計算,則為2010上半年以來共29個「半年度」(即14年半)最多的蝕讓個案。

400萬至600萬元物業獲利比率達7成

按物業轉售價格劃分,不同銀碼類別的私宅轉售獲利成功比率錄得全線下跌,其中以401萬至600萬元的獲利比率最高,惟按半年跌了5.6個百分點,報70.8%;其次是樓價介乎1,001萬至1,200萬元者的69.1%,而按半年也跌了8.8個百分點。至於以平均每宗賺幅計算,亦以樓價介乎401萬至600萬元者的35.8%最高,惟按半年也跌了13.9個百分點。

上半年二手私宅獲利買賣登記統計

樓宇成交價值

獲利登記宗數

獲利成功比率(%)

平均賺蝕幅度(%)

(百萬元)

24年上半年

較去年

下半年調幅

24年上半年

較去年下半年相差(百分點)

24年上半年

較去年下半年相差(百分點)

0.00 - 4.00

1,492

+ 87%

62.2%

- 10.5%

21.7%

- 24.8%

4.01 - 6.00

2,588

+ 52%

70.8%

- 5.6%

35.8%

- 13.9%

6.01 - 8.00

1,655

+ 37%

67.9%

- 10.3%

27.9%

- 15.9%

8.01 - 10.00

973

+ 21%

68.3%

- 9.7%

25.7%

- 12.0%

10.01 - 12.00

480

+ 35%

69.1%

- 8.8%

22.9%

- 14.2%

12.00 以上

992

+ 51%

68.5%

- 7.9%

22.4%

- 11.5%

全港總計

8,180

+ 48%

67.8%

- 8.7%

26.2%

- 13.9%

日出康城每宗轉手平均僅賺0.1%

若以屋苑層面分析,嘉湖山莊、日出康城及美孚新邨,分別以190宗、116宗及108宗獲利登記,成為上半年擁有最多私宅轉手賺錢個案的三大屋苑,而各自獲利成功比率分別達80.5%、35.9%及72.5%。

要數獲利成功比率最高者,則是杏花村的89.5%,上半年86宗轉手登記中,有77宗獲利。至於十大獲利登記最多屋苑之中,以嘉湖山莊的每宗轉手個案平均賺幅最多,達54.1%;而榜內賺幅最少者則為日出康城的0.1%。

上半年二手私宅獲利登記最多屋苑

屋苑名稱

獲利登記宗數

整體二手買賣

登記宗數

獲利成功比率

每宗轉手個案

平均賺蝕幅度

嘉湖山莊

190

236

80.5%

54.1%

日出康城

116

323

35.9%

0.1%

美孚新邨

108

149

72.5%

38.9%

沙田第一城

91

130

70.0%

36.9%

太古城

89

122

73.0%

29.8%

愉景灣

85

117

72.6%

28.8%

黃埔花園

84

112

75.0%

47.8%

杏花邨

77

86

89.5%

42.9%

名城

73

83

88.0%

23.2%

海怡半島

72

87

82.8%

51.0%

下半年二手私宅轉手獲利比率或跌至6成

陳海潮指出,2024年初樓市仍然受壓,價量齊跌,雖然二月底的《財政預算案》全面撤辣,一度激起交投量價齊升,惟解除SSD(額外印花稅)後,反倒出現更多短線持貨者沽貨,令獲利比例及賺幅雙雙下挫。此外,受累息口持續高企,加上一手新盤低價開售搶佔購買力,對二手樓價造成壓力,故展望今年下半年,二手私宅轉手獲利比率仍然受壓,恐下探60%邊緣,而每宗平均賺幅有機會低試20%水平。

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