投資入門|近期港人喜歡北上深圳消費,相信不少港人都有注意到位於老街東門,一個甚具特色的商業物業叫作深圳文和友,香港人直覺會認為是一個有九龍城寨特色的建築,用另一個說法,是一座深具Cyberpunk(賽博朋克)風的商業地產綜合體。

文和友:湖南長沙發跡品牌

文和友是一家發跡於湖南長沙的餐飲公司和文化品牌。年輕的創辦人以銷售當地小吃起家,現已成為一個文化驅動的品牌和長沙的城市地標。與傳統餐飲發展模式相比,文和友不僅在食品相關品類上進行規模性開發,更重要的是與當地文化藝術建立了牢固的聯繫。

與大多數零售商試圖設計高端、現代的風格以適應年輕群體的美學價值觀不同,該品牌以懷舊為設計策略,以獨特的當地文化營造溫暖、懷舊的氛圍,甚具煙火氣。

2018年推出地標性建築

在2018年,文和友在長沙推出了一項地標性建築,花了5000萬租金拿下了整棟樓高七層的商業地產,店面總體大概2萬平方米,豪花1億元進行裝修改造,並引進了當時長沙最受歡迎的網紅小吃店,內部設計複製了1980年代典型的當地草根社區,擁有各種生活場景,如理髮店、客廳、電子遊戲室等。

2019年,他們對空間進行了升級,並邀請了許多當地中小企業加入,建立了「超級文和友」。推出的時候可以說是平地一聲雷,這奇特的大型餐飲場所既可以讓老一輩回憶起過去的時光,又可以滿足年輕一代對舊城景觀的好奇心。

文旅餐飲、房地產結合案例

文和友可以說是一個典型的結合文旅,餐飲和房地產的教科書案例。根據創辦人文賓所講,是希望打造中國餐飲界的迪士尼,也就意味著目標是擁有大量IP(知識產權),並以IP配合空間(或地產)增強客戶體驗,來帶動生意的一種業務模式,是沈浸式餐飲商業房地產。

擴張開設「超級文和友」

在2021年,文和友完成B輪融資後的估值達到100億人民幣,背後更看到了紅杉中國和IDG等風投機構的身影。有著風投資本的加持,文和友在2020年先後在廣州和深圳擴張,更計劃五年內在南京等十多個城市開設「超級文和友」。

雖然還是打著文創文旅的旗號,但文和友的商業模型也被視作商業地產運作,一樣是大面積租下商業地產,搞裝修,做好招商營銷,並嘗試與租戶的利潤進行分成,類似於百貨公司的營運者。

進軍外地遭遇滑鐵盧

一個超級文和友的落地,裝修和設計等前期需要投入數億元的巨大成本,時間成本大概需要1年至1.5年。雖然廣州和深圳店在開業初期創出了不少驚人紀錄,包括據報五萬人排隊進場。但經歷3到4個月網紅一次性打卡的熱潮後,兩地的文和友變得門可羅雀,文和友進軍外地可謂遭遇滑鐵盧。

未能複製在長沙的成功

筆者認為在長沙以外遇冷,大可以歸咎於文和友在本地化的心思做得不足,未能複製在長沙的空前成功,中國的地域差異畢竟比想像中大。

另外,其收入模型完全依賴利潤租金(“Profit Rent”)模式,也容易導致與進駐商戶綑綁太緊,對業主來說,在前期投入過大的前提下,利潤空間收窄,對租戶來說,也容易在生意不理想時不思進取。

一個既成功又失敗的案例

加上,超級文和友所建構的空間當中,缺乏社區居民的參與,導致這些老物件淪為一堆純粹的空間裝飾物,只能成為網紅一次性打卡的場所,難以維持回頭客戶。

故此,如何把控可持續的IP房地產價值,文和友算是一個豐富案例,既能窺探其長沙成功爆紅出圈的方程式,也能深究其在外地失敗的深層次原因。

按此免費訂閱《香港財經時報》HKBT 新聞快訊

更多理財方法及股票投資入門內容

作者簡介:盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身,致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師,曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎,在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者,主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。

免責聲明:本網頁刊載的所有投資技巧及分析,僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前,要自行判斷及審慎處理,更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失,概與本網頁及相關作者與受訪者無關,本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點,不代表本媒體立場。