【理財個案】你好！龔老師！本人今年約40歲。有物業2層。其中一層作為收租用，租金收入每月$14000。另外正職收入每月$55000。丈夫剛剛開始做生意一年，每月淨利潤約$10000。儲蓄30萬，股票約22萬（有3、5、1038）作收息用。
2人每月可以儲3萬
2人每月基本支出連供樓約4萬。每月可以儲3萬，其餘作備用開支。預備下年生小孩。想將其中一層樓做轉按，再買入一層作收租用。請問有無建議給我？
- 再買入物業投資可以嗎？
- 儲蓄應否用一半買入收息股？
- 每月儲的3萬可否用來買入優質股用？
- 其實我們2人希望將來可以移居泰國（丈夫現在生意亦與泰國有關），應否儲一筆錢約200-300萬在泰國買樓用？（另外，本人已報你的股票班堂！）
個案重點：
- 約40歲
- 擁2個物業
- 每月可以儲3萬，儲蓄$30萬
- 股票約22萬
重點目標：
- 是否再投資多一個物業
- 應該投資收息
- 移居泰國財務自由
龔成老師分析：再買物業未必是好策略
1）你現時已有兩層物業，如果再買物業，就會出現資產集中在物業的情況，未必是好策略，如果物業市場出現較大的波動，又或按揭息率在之後大幅增加，都會對你造成不利的狀態。我們進行財富分配，除了要確保每項資產有質素外，亦要建立一個平衡的組合。
長遠要買第三層要做到兩點
不斷累積物業不是不可，但最好是平衡地累積，除了在各類別資產的平衡外，亦要在買入時間上平衡。因此，你現時有兩層樓，長遠要買第三層，不是不可，但要做到兩點。
- 第一，你要在財富配置裡平衡，如果整個財富更大，以及其他類別的資產項都有一定的比例，令到你就算買多一個物業，物業佔整個財富組合的比例，都不會超過7成，就可以。
- 第二就時機。如果你在同一個經濟週期，太近去不斷買樓，樓價就會集中在同一週期，如果樓價出現較大下跌就會對你不利。
最好是相隔多幾年
最好是相隔多幾年，下一個經濟週期，或更後期，先考慮增持一個物業，能有效減少同一經濟週期的風險，減少一次過在高位買入的風險。因此，這刻不建議你按原有物業，套現金再買另一個物業。
應以「先增值後現金流」模式
2）我們累積財富，應該以「先增值，後現金流」作模式，你仍處人生的增值階段，雖然不能太過進取，但都有財富平穩增長的能力，不用太心急累積收息股，可以集中在風險不太高，平穩增值類別，會較好。
除非你打算3年內，要動用資金到泰國買樓或準備移居，這段時間的累積財富模式，就不能太過進取，就應該持有較多現金及投資收息股。
宜持有一定的現金
3）可以，但由於你先生的生意起步不久，當中可能有變動，無論是收入及資金運用，因此宜持有一定的現金，以應對各種可能出現的情況。加上你表示下年將會生小朋友，開支會增加，你們最好留多少少現金，剩下的資金才投資。
由於你現時的整個財富組合，物業較多，股票較少，因此應累積多點股票。原來儲蓄的$30萬不需動用，反而可善用每月的$3萬。利用月供股票是一個好方法，你可以每月供$2萬去做月供，選有質素的企業，平穩增長類去月供就得。
在適當時機於泰國置業
4）如果長遠想過去，泰國置業不是不可，但我會較建議，你到時真正移居，可以先在當地租樓，到真正想在當地長期生活，到時先考慮買樓都未遲。
不過，如果你在香港已累積了一定的財富，同時都確定會在當地長住，在適當時機於泰國置業，用投資的角度進行，買樓收租，這樣就會成為財富配置的一部分，只要該地點是長遠有發展的地方，加上租金回報理想，這動作不是不可進行，但到時要小心分析當區的投資價值。
保持香港這邊的財富增值
無論你是買樓投資，還是先租日後再買，到時你不一定要一次過儲$200萬一次過比首期，因為你到時都可做按揭，因此不用準備得太多，只要保持你香港這邊的財富增值就可以。當你有需要過泰國時，到時再配合而作準備就得。
這刻你要做的事：
- 第一，你現時的物業保持這刻的情況，一層收租，一層自住。
- 第二，你可以投資一些平穩增長股票，累積財富。
- 第三，你可以為泰國移居定計劃，多少資金，預計多少年，從而為這個目標，制定適合你們的理財計劃。
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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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