【樓市走勢】萊坊預測今年全年本港和中國內地樓市前景。報告指,在高息口、購買力不足及大量貨尾量囤積下,樓價復甦速度仍緩慢。
萊坊報告:樓價復甦速度依然緩慢
對於香港住宅市場,萊坊高級董事大中華區研究及諮詢部主管王兆麒表示,儘管政府在2月底取消了所有樓市降溫措施,在高息口、買家購買力不足以及大量貨尾量囤積的環境下,樓價的復甦速度依然緩慢。
預計2024年樓價將下跌最多5%
2023年未售出住宅單位數量創歷史新高,預計今年新建私人住宅落成量將創20年來新高。考慮到本港住宅供應充足,加上息口仍然未回落,我們預計2024年樓價將下跌最多5%,而一手和二手交易預計將輕微上升至48,000-53,000宗,其中新盤銷售佔35%。
今年一般住宅租金仍升5-8%
另一方面,海外專才帶動住宅租賃需求,令住宅租賃市場表現強勁,我們預料今年一般住宅租金仍會上升5-8%,而豪宅租金則上升3-5%。受富挑戰性的市場環境影響,今年出售的住宅地大多數為2023年的滾存用地。我們預計2024年政府賣地收入將達港幣100-130億元,而全年補地價金額約港幣50-80億元。
全年樓價呈「鈍角型」
由於受經濟不景氣,高息口等因素拖累,相信香港下半年樓價走勢仍會反覆向下但跌勢減弱,全年樓價呈「鈍角型」,預計貨尾量要再減少8,000-10,000伙後才有利樓價反彈。
上半年整體投資市場氣氛較弱
對於香港投資物業市場,萊坊投資部執行董事林嘯東表示,在高息口環境和各物業庫存積累的情況下,2024年上半年整體投資市場氣氛較弱。從2024年1月至5月,香港投資市場共錄得港幣225.55億元的交易額 (物業價格港幣1億元或以上),較去年同期下跌29%。同期投資市場的交易宗數亦按年下跌27%,僅錄得71宗交易。
北上跨境消費為零售商舖租金帶來壓力
就物業類型而言,受一手豪宅及銀主盤需求帶動,住宅物業佔市場交易的51%,預料此板塊將繼續表現良好。零售物業交易金額則緊隨其後,佔市場交易的25%。隨著零售物業租金及價格有所調整,賣家留意到本地居民北上跨境消費的習慣,為本地零售商舖租金帶來壓力,故願意調整售價。
發展商增加土地儲備持謹慎態度
發展用地緊隨其後,佔市場交易10%,然而,當中只包含尖沙咀香檳大廈一宗強拍賣地個案 。如果不計算這宗交易,今年沒有超過港幣1億元的發展用地交易,因為大多數發展商和投資者對增加土地儲備持謹慎態度,擔心現時市場已建成物業庫存較多。
今年工業物業表現較淡靜
儘管寫字樓空置率高企,寫字樓交易相對穩定,佔市場交易的9%,並於今年首五個月錄得港幣30億元的成交額,與2023年同期相若。今年工業物業表現較為淡靜,僅佔3%的交易。大型物流設施的買賣受海運物流和本地凍庫需求下跌影響,而現代工業工作室的投資需求也因政府放寬住宅印花稅包括新住宅印花稅、買家印花稅及額外印花稅,而有所削弱。
展望2024年下半年,我們預料投資市場將以用家和私人投資者為主,而大多數私募股權房地產基金和保險資本仍採取觀望態度。
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