【樓市走勢】買樓是重要的人生決定,面對樓市風高浪急,把辛苦儲來的錢押注在一個小小蝸居,難免有龐大心理負擔。樓市會否下跌?息口將如何影響樓價?政府會否再出招救市?萬一失業該怎麼辦?每一位上車客,無論你是否衝動型,相信都曾經忐忑不安過。
買樓前理應對風險有準確評估
買樓前理應對自己承受風險的能力作出準確評估,所指不單只是你能否通過供款入息要求,亦包括你對跌市的承受能力,做好心理準備,切勿在簽買賣合約後,才忽然因可避免的心理壓力而撻訂。
周前老樓以真假撻訂也需要真財力要求,網友好奇撻訂所需的成本,除了恐遭發展商追差額外,還有沒有其他隱藏風險支出,老樓並不鼓勵買了後悔,既然決定了便要承擔後果。
二手亦有風險成本
除一手撻訂要負被追差價的風險外,買賣二手亦有風險成本;買家在簽了正式合約後撻訂,同樣會遭受到業主重售追差額的風險,並不是一手的獨有權力,掉轉話說,在旺市時業主撻訂除了賠雙倍訂金外,還要負擔兩邊佣金,所以無論業主或買家在決定撻訂前必須清楚後果。
名媛撻訂 發展商減價重售
最近一名媛把黃竹坑新盤四伙先後撻訂,遭發展商殺訂約1,404萬元,發展商之後減價重售,減幅平均兩成,若發展商決定向該名媛追數,隨時要再輸多一千萬,換句話說,損失可高達近2,500萬元。
雖長實早前講明會向旗下遭撻訂的新盤業主追差額,到截稿為止尚未有行動,以廿年前的歷史長實必定要維護本身合理權益,可能涉及法律程序需時,暫時未有實際行動時間表罷了。
年前以樓花期上會臨尾撻訂例子
市場更甚出現為年前以樓花期上會臨尾(或先住後付)撻訂例子,早年由於種種原因,發展商推出樓花項目時,「建築期」付款較「即供期」受歡迎,一般有7至8成買家會選用建築期付款,而選用「即供期」付款的只有1、2成。
建築期付款的特色
建築期付款的特色,是買家在簽署物業買賣合約時,只需支付較少比例的訂金,餘額要在物業落成後才以現金或按揭借款付清。如果涉及按揭,由於簽約時間與成交時間可能有多個月的時差,當樓價下跌,買家為新樓申請按揭時,便可能出現估價不足的情況。因少了這方面的預算,沒有充足現金來填補估唔足價的差額,業主放棄上會撻訂,這點相信會陸續出現。
兩個應對方案
據按揭中介老友建議,除必要選擇撻訂收場以外,保持上會有心有力之士,如果以建期入市的樓花業主真的擔心,也有兩個應對方案。其一是與發展商討論,提早成交,即在樓花階段申請按揭上會。此舉可減低萬一樓價回頭下跌,令日後申請按揭時,出現估價不足的風險。
1. 與發展商討論 提早成交
但此方案未必適用於樓換樓,而舊居仍有按揭未供滿的業主;因為如有兩筆按揭,雖有指金管局取消壓力測試,但主動權交回銀行決定,老樓相信審批亦較為嚴格。而即使買家現時未有按揭負擔,原有居所也可能有租金支出,同時應付新居舊居的租金、按揭供款,可能較為吃力。
2. 加入直繫親屬為擔保人
另一個可以考慮的方案, 加入直繫親屬為擔保人,最好有存款或供滿樓的親人,讓銀行可以申請所需成數,由於建期付款的人士,在物業入伙前三個月才可以申請按揭,假若樓市不穩,除了提早準備所需文件外,最後有一筆後備流動資金,以備不時之需。
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作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。
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