樓市走勢前瞻：專家點評｜元朗新盤首輪銷售即日沽清，一手銷情火熱搶佔市場焦點，二手交投一度受壓，根據美聯物業分行統計，5月上半月10大指標屋苑交投共錄得約55宗，較4月同期約87宗減少約36.8%。不過，隨著近期股市造好，利好樓市及投資氣氛，二手交投亦有所回升。綜合美聯分行資料顯示，全港35個大型屋苑過去於5月6日至5月12日的一週，合共錄得55宗成交，按周回升約31%，終止連跌3周走勢，並創3星期新高。

樓市走勢2024｜二手成交回升 樓價平穩

二手成交回升的另一原因，是業主的議價幅度增加。根據每星期美聯網盤價格變化製作而成的「美聯信心指數」，最新報62.9點，按周跌0.9%，連跌4星期。聯儲局連續6次維持息率不變，惟減息時間仍未明確，加上新盤搶購買力，令急於沽貨業主減價。減價盤增，信心指數下跌。而「美聯樓價指數」最新報135.96點，按周微跌0.07%；較四星期前仍升1.09%，而本年迄今樓價錄1.16%跌幅，反映樓價走勢始終平穩。

成交量水平料可維持

展望後市，住宅物業成交有望維持於較高的水平。「撤辣」效應固然是主要原因，更不能忽略的是人口轉變帶來的置業需求。雖然本港人口一直受到低出生率的影響，但是「專才」來港，卻引入新的增長動力。根據政府最新公佈資料，截至今年4月底，「高才通」及其他人才計劃已錄得約29 萬宗申請， 當中近18萬宗獲 批，更多達逾12萬人已來港。

來港人士先租後買帶動租務成交

值得留意的是，政府公佈「高才通」計劃的人才及其配偶普遍年齡較年輕，當中超過一半的人年齡在40 歲以下，當中不少均帶著年幼的子女定居香港， 除了增加本地勞動人口之外， 同時亦帶來置業的新需求。新來港人士未必會直接置業，往往是「先租後買」，是近期租務暢旺的原因。

租金有望跑贏樓價吸引投資者

美聯「租金走勢圖」4月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.94元，按月升約0.31%，連升2個月，並創自2020年1月後逾4年新高。隨著租務旺季重臨，有部份內地生提前來港租樓，加上外來專才持續來港，相信第二季租金有力續升，絕對有力跑贏樓價，自當吸引長線投資者入市，購入物業作收租之用。

次季整體成交望升7％

撤辣後本港住宅物業市場已經重現朝氣，首季一二手住宅物業成交量合共錄約15,100宗，較去年第四季上升超過6成。筆者對後市持續樂觀，料住宅物業交投將維持高水平，預計次季一二手住宅成交量可挑戰16,200宗水平，按季再升7%，較去年同期更是大升達4成，正是「長流不息」，成交陸續有來。

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作者簡介：布少明為美聯物業住宅部行政總裁。騁馳地產代理行業三十載，憑實績由物業代理逐步晉升至管理層，一直緊貼樓市脈搏，對香港地產市場瞭如指掌，更融會豐富實戰經驗，歷年來為無數的家庭完成置業夢，其專欄及樓市分析遍佈全港各大傳媒，不斷為有意置業的人士，提供獨到觀點。

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