政府賣地｜美聯測量：8幅住宅地估值188.8億！滾存項目存風險

【政府賣地2024】發展局公布新財年賣地計劃，2024至2025財政年度賣地計劃中，將提供8幅住宅用地。美聯測量表示，下年度8幅住宅地涉5,690伙，估值共188.8億元，新增2幅沙田住宅地規模適中料受捧，惟滾存項目仍存風險，市場反應視乎撤辣效應及息口走勢。

政府賣地｜料可提供約5,690伙新供應

2024至2025財政年度賣地計劃中，將提供8幅住宅用地，料可提供約5,690伙新供應，而全年度潛在土地供應(包括官地住宅，鐵路物業發展、私人發展和重建及市區重建局項目)則可興建約15,150個單位，較2023至2024年度溍在供應20,550伙按年減少約26%。

有6幅為滾存項目

美聯測量師行董事林子彬表示，是次新一份賣地表涉及8幅住宅地，但當中有6幅為滾存項目，而新增的2幅的沙田項目料較受市場歡迎，其規模及投資額適中，鄰近港鐵及區內具一定配套，故料有一定吸引力，並估計是次推出的8幅住宅地皮合共估計值約188.8億元。至於市建局的3幅地皮中，九龍城項目及旺角山東街項目均料受歡迎，而曾流標的觀塘項目雖然將加入住宅元素，惟其規模龐大，若以單一發展將涉及龐大投資額，料入標反應將有壓力。

新增2幅沙田項目料較受歡迎

新年度賣地計劃的首季中，將推出新增的沙田小瀝源源順圍項目，地皮估計可建樓面面積約為148,543平方呎，由於鄰近港鐵第一城站，交通較為方便，該區發展成熟，具有一定社區配套，加上規模適中，投資額及風險相對較低，故料受發展商歡迎，惟參考近期市況及高息環境，料出價傾向審慎，若以每呎樓面地價5,000元計算，估值約7.43億元。至於另一幅同位於沙田小瀝源的沙田圍路與小瀝源路交界項目，發展規模相對較大，但仍然屬規模適中的發展，估計可建樓面面積約為306,774平方呎，若以每呎樓面地價4,500元計算，估值約13.8億元。

啟德住宅地皮地價最大

此外，其他滾存的6幅住宅地皮，以啟德第4B區5號地盤項目較為矚目，相信為各幅項目中地價最大的一幅住宅地皮，估計可建樓面面積約為1,130,220平方呎，若以每呎樓面地價6,000元計算，估值約67.81億元。不過，林子彬指出，該6幅滾存地皮對發展商的吸引力稍遜，因為多幅地皮位處較偏遠地區，例如東涌106A區地皮，該區屬初期發展，即使有海景，惟附近配套未成熟，料風險較高。至於曾流標的赤柱環角道項目為大型豪宅地皮，但發展規模及投資額龐大，需視乎撤辣後的豪宅市況，項目仍存在一定流標風險。而青山公路掃管笏段及啟德項目料將以中小型戶發展，但項目亦是規模大及投資成本較高，故相信入標反應仍然具有挑戰。

啟德商業地皮料反應仍受壓

至於新增的1幅商業地皮位處石門，規模較細，估計可建樓面面積約為419,258平方呎，若以每呎樓面地價2,500元計算，估值約10.48億元。而滾存的啟德商業地皮，估計可建樓面面積約為863,811平方呎，規模較大，附近缺乏商業配套，若以每呎樓面地價4,000元計算，估值約34.55億元。由於目前市場對商業項目的前景較保守及觀望，相信推出時的反應仍然會受壓。至於新增的洪水橋工業地，估計可建樓面面積高達約為5,854,540平方呎，發展規模相當龐大，發展條件亦較複雜，相信會以用家對項目興趣較大。

林子彬稱，由於目前息口仍然高企，加上發展商仍有不少新供應及貨尾單位可供市場發售，在新供應及土地儲備充裕的情況下，相信發展商投地意欲，仍然會傾向保守，需視乎撤辣後樓市價量的變化，另減息的時間表亦需考慮料來年度的住宅供應量是否達標仍具挑戰。

美聯測量師對新財政年度推出地皮估值

	地段	地皮位置	用途	地皮面積 (平方米)	估計地積比率	地皮面積 (平方呎)	估計可建樓面面積 (平方呎)	估計樓面地價 (A.V.)	估計地價 (億元)
1	丈量約份第 223 約地段第 317 號	新界西貢打鼓嶺清水灣道	住宅	25,000	0.94	269,100	252,588	$5,500	$13.89
2	丈量約份第 332 約地段第 749 號	新界大嶼山長沙海沙徑	住宅	10,000	0.40	107,640	43,056	$2,500	$1.08
3	新九龍內地段第 6592 號	九龍啟德第 4B 區 5 號地盤	住宅	14,000	7.50	150,696	1,130,220	$6,000	$67.81
4	鄉郊建屋地段第 1204 號	香港赤柱環角道	住宅	23,900	1.87	257,260	480,236	$10,000	$48.02
5	東涌市地段第 54 號	新界東涌第106A區	住宅	14,200	3.50	152,849	534,971	$1,000	$5.35
6	屯門市地段第546號	屯門第 48 區青山公路－掃管笏段	住宅	26,900	3.61	289,552	1,046,046	$3,000	$31.38
7	沙田市地段第623號	新界沙田小瀝源源順圍	住宅	2,300	6.00	24,757	148,543	$5,000	$7.43
8	沙田市地段第625號	新界沙田小瀝源沙田圍路與小瀝源路交界	住宅	5,700	5.00	61,355	306,774	$4,500	$13.80
9	新九龍內地段第 6650 號	九龍啟德第 4C 區 4 號地盤	商業 / 酒店	10,700	7.50	115,175	863,811	$4,000	$34.55
10	沙田市地段第627號	新界沙田石門安心街與安平街交界	商業	4,100	9.50	44,132	419,258	$2,500	$10.48

政府賣地｜美聯測量林子彬：8幅住宅地估值188.8億！滾存項目存風險