【投資入門】去年11月,綠地香港與總部設於北京的高和資本簽訂了Pre-REITs合作協議,目標共同成立Pre-REITs基金,標的對準有前景的租賃住房,長遠目標希望創建公募REITs的平台。
Pre-REITs投資環境與內地房地產公募之發展
Pre-REITs是指對於具有發行公募REITs潛力的標的資產,用投資者提前介入的方式,對資產進行建設、運營和培育,並在資產和市場時機成熟時,通過公募REITs實現退場。而中國內地自從2020年開始,就有不同完善和推行基礎設施領域的公募REITs之相關政策出台。
擴展到消費基礎設施領域
到目前為止,相關的公募資產規模,已達到總值超過800億元人民幣,並涉及一些基礎設施類別的資產, 如產業園區,保障性住房等。由於去年3月國家發展改革委員會發布的《規範高效做好基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》,將公募REITs發行之標的資產類別,擴展到消費基礎設施領域,如明確點名優先支持發行能夠保障基本民生的社區商業項目等REITs,如百貨商場、購物中心、農貿市場及社區商業等城鄉商業網點項目。
以公募REITs的模式退出
Pre-REITs除了以公募REITs的模式退出外,資金也可以通過資產大宗整售、類REITs、基金再續期等方式退出。而Pre-REITs的募集得來的資金,既可用於投資新建項目,也可用於收購現有的項目,進行改造升級。
由於公募REITs對資產的運營期限、收益率等要求較嚴格,不滿足條件的資產需要專業機構介入培育並提升資產估值,故此Pre-REITs可以說是造就了公募REITs的一個前置必經階段。
Pre-REITs的本質
Pre-REITs的本質是公募REITs的前期融資,因此其資產類型的配置,也需要從公募REITs的資產類型的角度去考慮和安排。另外,公募REITs對資金用途限制亦較為嚴格,加上投資周期較長,費用也較高,故此Pre-REITs可充當孵化和準備的作用,也可以快速實現資產盤活。
近幾年內地公募REITs供不應求
由於這幾年內地公募REITs供不應求,投資市場對此的需求甚為殷切,從而激發不少相關資產類別的Pre-REITs也如雨後春筍般出現。早在2022年,國內基礎設施Pre-REITs的市場規模已經突破了人民幣一萬億元,足見Pre-REITs與公募REITs之間的良好互動,以及相互補足的關聯性。
「不動產私募投資基金」類型
去年2月,中國證券投資基金業協會發布了《不動產私募投資基金試點備案指引》,該《指引》在現行私募股權基金的監管框架下,新增了「不動產私募投資基金」類型,鼓勵符合條件的私募基金管理人設立不動產基金,投向特定範圍的房地產項目,投資範圍主要包括特定居住用房、商業經營用房、基礎設施項目,其中特定居住用房包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房。
《指引》亦明確要求符合的私募基金管理人申請試點發行不動產私募基金,並對試點不動產私募基金投資範圍、投資股債比、擴募限制等方面進行了規定,可以說是促進了從Pre-REITs到公募REITs一體化產業鏈條的發展。
一個測試水溫的操作
是次綠地香港與高和資本合作的Pre-REITs基金,可以說是一個測試水溫的操作。由於Pre-REITs基金可以讓投資人提前介入標的資產運營過程,後續可尋機通過公募REITs實現退出的投資業務模式。這次Pre-REITs選擇以保障性租用住宅為標的資產,理由是租金穩定,而且未來市場需求也大,從綠地香港的角度來說,或能協助其轉型,須知道內地傳統房地產企業正面臨著一個嚴峻的時期。
Pre-REITs以發行公募REITs退出為目的
不過需要注意的是,Pre-REITs以發行公募REITs退出為目的,資產範圍自然受公募REITs資產範圍限制。根據當前相關法規和指引,可以做公募REITs的資產主要有交通基礎設施、能源基礎設施、市政基礎設施、生態環保基礎設施、倉儲物流基礎設施、園區基礎設施等九大試點行業,而市場化租賃住房和商業地產當前尚未放開。因此,中國的Pre-REITs作為公募REITs項目的培育基金,標的資產受公募REITs的資產限制。
公募REITs試點項目
公募REITs試點項目覆蓋資產種類有待進一步擴容至商業地產、市場化租賃住房領域。過往兩年中國證監會、央行和銀保監會等都試圖提出穩步推進房地產投資信託基金(REITs)的試點工作,並且在把控風險前提下,募集資金可以用於住房租賃企業持有並經營長期租賃住房。
把房地產資產管理進一步專業化
按照此做法,也就是意味着未來公募REITs的標的資產或將擴容至市場化租賃住房。去年兩會期間,多個政協委員也建議將公募REITs的資產範圍擴容至商業地產領域。筆者寄望透過Pre-REITs這種金融手段的歷練,能把內地存量時代的房地產盤活優化,並把房地產資產管理進一步專業化。
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作者簡介:盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身,致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師,曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎,在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者,主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。
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