商廈市道專輯｜九龍西甲廈租金逆市升8.5%｜中外企業進駐推動轉型

【商廈市道專輯】踏入2024年，商廈市道是否有望反彈，業界又最看好哪一區？高力香港發表研究報告，受惠政府政策及基建發展，九龍西甲級商廈售價過去10年增長幅度，比中環等傳統商業區高出一倍。

高力香港發表最新物業研究報告，2023全年，本港寫字樓空置率高達16%，港島區空置率更超過兩成，惟長沙灣區內出租率接近90%。過去10年，其售價較中環、金鐘區增長高出一倍，同時是唯一租金增長超過5%的商業區。

在2023年，區內的新增總實用面積超過102萬平方呎，佔全港新供應量的46%；在長沙灣高增值公司的數量比例，由5年前的14%上升至22%。當區的租戶組合亦有所改變，自2016年以後落成的甲級寫字樓當中，銀行及金融業租戶上升18%，房地產、建築及工程行業升幅則有14%，至於科技、媒體及電信等行業亦升11%，數字反映出，區內寫字樓受高增值租戶⻘睞，長遠有助該區市場轉趨成熟。

金融業租戶組合升近兩成 高增值租戶移入助轉型

高力香港研究部主管李婉茵表示，疫情期間，租金回落，不少企業對辦公室進行搬遷升級，提升工作環境質素。以營運成本角度考量，長沙灣甲級寫字樓成為具性價比的選擇。區內主要甲級寫字樓如長沙灣道909號、長沙灣廣場，以及新近於2022年落成的南商金融創新中心皆受追捧，配套設施先進、更新更現代化的寫字樓以及相宜的租金，帶動企業匯聚，打造出新核心商業圈。

據高力香港資料顯示，由2022年至2023年第三季，長沙灣的甲級寫字樓淨吸納量高達28.5萬平方呎，佔同期九龍區淨吸納量的42%。由外區遷至長沙灣的企業當中，就包括歷峰集團、萬科、東方國際、南洋商業銀行等，產業類型多元。

長沙灣甲級寫字樓相較其他區域表現

註︰出租率截至2023年9月；交易量包括過去5年中所有記錄在RCA中的已完成交易

李婉茵表示，隨著市道好轉，預期該區復甦速度較其他商業區更快，力度亦較大，中長期租金可望上升5%至10%，甚至跑贏整體市場。

交通樞紐連接大灣區北部都會區

長沙灣享有多項優勢，包括地理位置優越，可於短時間內前往香港大部分區域，作為新基建重點地區，亦方便日後連接大灣區；由前海合作區和南山區起程，全程經高遠公路只需約半小時便可到達長沙灣，匯聚更多頻繁往返兩內地的頂尖人才。

李婉茵認為，長沙灣無論對外或對內皆享交通優勢，基建及道路發展成熟，除方便商業活動之外，多種交通工具來往該區，亦吸引勞動人口前往上班，變相令企業更易聘請員工，有利營運。不少外國及中資企業有興趣承租區內物業設立總部或分部業務，發展「總部經濟」，令中高端企業進駐該區漸成趨勢。區內租金亦較中、上環等傳統商業區相宜，令本地著名企業及中資公司相繼從其他區域遷移至長沙灣，預期該區逐漸轉型成商業重地。

圖片：香港財經時報

李婉茵指出，西部經濟走廊增強了長沙灣與大灣區城市之間的連結，帶動區內經濟增長。

高力香港於2023年11月的研究中指出，「注重ESG的租戶預計額外支付高達5%的租金以獲取ESG認證」。在過去5年內，九龍⻄有超過200萬平方呎具高ESG標準的甲級寫字樓供應，迎合跨國企業需求，提高區內競爭力及租金水平，例如南商金融創新中心、83號瓊林街等項目皆附有平台花園等綠化設施。

全港寫字樓租售市道有望回升，未來整體供應量預計持續增加，重建或活化項目亦陸續有來，企業或關注九龍⻄或長沙灣寫字樓租售會否受影響。李婉茵指，租用寫字樓或活化工廈的公司類型各有不同，需求不一，多數企業辦公室仍以寫字樓為主；活化項目多處於九龍東區，而未來兩三年，長沙灣區內暫未有新落成商廈項目。現時區內寫字樓出租率近九成，預計有關因素對現有商廈衝擊有限。隨著本港經濟加速復甦，企業來港、需求增加，租賃活動重新活躍，供應量對商廈市道的影響亦相對較小。

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