仲量聯行：香港凍倉租金溢價可高達30%至50%！投資前景分析

【香港樓市走勢】仲量聯行指出，凍倉設施的回報穩健，租金水平亦高於其他資產類別，2030年亞太區凍倉投資額可望突破20億美元，當中香港凍倉租金溢價可高達30%至50%。

仲量聯行：目前至2030年的亞太區凍倉投資額可望突破20億美元

仲量聯行料將繼續為亞太區提供具吸引力的長期投資機會。隨著投資者追求投資組合多元化，並捕捉用家對更專門設施的需求，預計目前至2030年的亞太區凍倉投資額可望突破20億美元，遠超2021年的最高金額9.48億美元。

儘管凍倉資產的交易量較2021年的最高水平有所縮減，仲量聯行認為從現在到2030年將有多項因素帶動凍倉資產投資回升。具體而言，凍倉行業較其他資產類別具有更高穩定性，加上使用凍倉存放易腐產品和藥物的持續需求，料將備受投資者垂青。此外，凍倉資產的租賃契約吸引，租金通常高於標準物流及工業設施，而且租期較長，亦將吸引具有前瞻思維的投資者。

受利率上升和資本成本上漲影響

根據仲量聯行的分析，過去12個月凍倉行業的交易活動有所放緩。利率上升和隨之上漲的資本成本等外圍因素，均使地產投資相比其他市場的吸引力普遍較低。亞太區方面，2021年的配送和凍倉中心交易量雙雙飆升，平均價格達2,960萬美元，高於10年歷史平均價1,910萬美元。

此外，大宗交易數量亦創下新高，達到32宗，為過去10年平均每年15宗的兩倍多。去年平均交易規模為1,630萬美元。

凍倉市場的投資入場門檻升高

仲量聯行亞太區供應鏈與物流解決方案高級董事Ben Horner表示，凍倉投資從2021年開始降溫，但未曾達到頂峰。從消費模式的結構性變化，到線上消費模式的轉變以及各種宏觀經濟影響等一系列因素，將吸引更專業、資深的投資者，帶動凍倉市場實現長期可持續增長。

最近，凍倉市場的投資入場門檻升高，雖然對交投活動造成影響，但同時亦將吸引更專業的投資者和營運商。仲量聯行的分析顯示，越來越多人意識到，凍倉投資需對溫控環境、物流和合規的獨特複雜性有深入的了解。因此，這種營運特性可為饒富行業知識的投資者帶來競爭優勢，同時令其他投資者對入市感到猶疑。

投資前宜先考慮科技投資

此外，為滿足消費者對效率的需求，並應對影響部分穩健供應鏈的全球干擾，投資者進行凍倉設施投資前宜先考慮科技投資。隨著科技發展日新月異，自動化、機械人和能源效率方面的進步，可顯著提高凍倉設施的營運效率，並有助營運商/佔用者降低成本及加強韌性，但最終對擁有專業經驗的投資者更為有利。

疫情期間，香港消費者改為選用網購和送貨服務購買新鮮農產品及肉類，使香港對凍倉的需求激增，即使疫情過後仍然持續，惟本地缺乏現代凍倉設施和配送中心，難以滿足市場需求。有鑑於此，本地及海外投資者均熱衷投資凍倉行業，尤其是將現存倉庫改建為高品質凍倉設施。事實上，相比傳統的乾貨倉庫，凍倉的租金溢價可達30%-50%不等，回報相當可觀。

尋找適合改建的工業大廈仍存挑戰

仲量聯行香港資本市場部工業地產主管翁加田表示，考慮到凍倉行業的基本面和持續增長前景，投資者仍然積極物色具有改建潛力的物業。仲量聯行預計，本地及海外的新投資者將尋求自設平台或注資現有凍倉專業營運商。然而，由於不少現有工業大廈乃為輕工業製造而非倉庫和物流用途而建，故尋找適合改建的工業大廈仍存挑戰。只有具備大型樓面、逾5米高樓底、每平方呎逾200磅樓面負重能力以及足夠貨物裝卸空間的大廈，才能滿足現今營運商的需求。

宏觀經濟的影響亦將塑造亞太區凍倉行業的未來投資需求。亞太區擁有龐大的中產人口，加上經濟快速增長，收入水平不斷提高，預計將支持消費水平持續上升。亞太區於2013年至2022年的私人消費錄得強勁的年複合增長率4.1%，預計於2023年至2025年的增速將加快至4.7%。

為亞太區凍倉市場帶來有利條件

此外，亞洲於2019年至2022年的雜貨配送收入增長超過一倍，由920億美元增至2,690億美元，預計到2025年將增至4,530億美元，年複合增長率為19.1%。同時，全球第三方物流市場於2022年的價值為5,564億美元，亞太區佔其中約三分之一，預計於2023年至2027年的年複合增長率將達4.9%，領先美國（2.1%）和歐洲（2.2%）。

仲量聯行亞太區研究總監Peter Guevarra表示，無論是人口結構還是宏觀經濟因素，無疑為亞太區凍倉市場帶來有利條件。鑑於對凍倉空間的需求不斷增長，加上基本需求相對缺乏彈性，凍倉資產一方面能帶來可觀的財務收益，同時亦可令投資組合更穩定和穩健。仲量聯行認為，凍倉這類重要的資產類別，需要具備更專業和豐富知識的投資者支持，以刺激投資及保持長期發展。