【理財個案】讀者有300萬現金！睇中一個單位樓價比市價平了15%，要向銀行貸款600萬，加息環境下現在買樓投資是否適合？還是作其他投資會賺取更高回報？
理財個案（1）樓價平了15% 買樓投資點睇
你好 龔老師 想問一下 有300萬現金 看中了一住宅單位比市價平了15%， 要向銀行貸款600萬， 加息環境下現在投資這房產適合嗎？ 還是可以運用這筆資金作其他投資會賺取更高回報？
理財個案（1）龔成老師分析︰香港樓市短期較一般
香港樓市，短期較一般，始終中國及香港經濟未完全回勇，但相信未必大跌，最多少少調整。另外是加息因素，加息對樓市會不利，這就是2022年樓價回落較多的原因，不過，這個因素基本上已反映，加上香港買樓需求仍大，相信不會大跌。
樓價長遠計較難大跌
相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。樓市始終需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。
政府決心處理好樓市問題
不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府將加大力度找地起樓，所以長遠，供求將慢慢好翻，無過往咁失衡。政府現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。
因此，香港樓作為自住的價值仍在，中短期不會大跌，也不會大升，最多只會平穩加少少向上。總括而言：
- 「投資」的話值博率只是一般，未見好吸引的水平。
- 「自住」則可以考慮，只要符合到你長線居住需要，同時有信心供得到，就無問題。
理財個案（2）居屋轉按賺回贈風險
想請教老師，如果居屋轉按賺回贈，有無風險
多謝指教
理財個案（2）龔成老師分析︰留意3大因素
你要睇翻以下因素：
第一是回贈的比率，要回贈率扣除律師費有賺才值得做。若果金額太少，例如$250萬以下的物業，那就未必值得做，同時當還款期到尾段時，亦不太值得做。
按揭保險
第二是金管局規定，按揭成數一旦超過6成，就須購買按揭保險。為免轉按時要多付一次保費，轉按的按揭成數很多時是6成或以下。升市時，業主可輕鬆透過轉按取消按保，但遇上跌市，可能要支付新舊按揭貸款的差額。
有機會要「抬錢上會」
舉例說，業主買入價值400萬元的住宅單位，承造6成按揭，即貸款額為240萬元，兩年後未償還貸款餘額約225萬元。若樓價下跌兩成至320萬元，6成按揭金額將變成192萬元，業主須支付約33萬元的差額，才能維持6按，即所謂的「抬錢上會」；否則按揭成為就要調高至7成以上，但如此一來業主就要支付按揭保險費。
已補地價才可以轉按
第三，一般你必需已補地價才可以轉按
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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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