【樓市走勢】證券商再一度發表樓市轉跌口風,比上半年更差,主要原因看不到有轉好的訊息,普遍指下跌百份之五至一成不等,老樓問過大行為何有這樣的估計,都是指政府撐樓市政策不足,即使減辣也無濟於事,何況土地價格大幅下降,看不到轉勢的訊號。
摩根士丹利:預期2024年樓價再跌5%至10%
原先看好今年樓價可以上升8%的摩根士丹利改變口風,轉為預料今年樓價或跌3%,並預期明年樓價再跌5%至10%。該行指出原來預期樓價錄得8%升幅的預測被證實為過於樂觀。
預期按息在明年底前仍維持4厘以上
過去4個月本港累計跌6%,主要受到高息環境及樓市成交低迷影響,同時亦受到恒指走勢拖累。該行認為本地銀行仍有可能將拆息按揭的封頂利率調高,預期按息在明年底前仍會維持在4厘以上。
發展商看淡樓市
由於供樓負擔比率由過往15年的40%至50%,提升至56%,若供樓負擔比率回落至正常水平,樓價須回落5%至10%。更有發展商看淡樓市,必須把之前的樓盤優惠增加,但只是被動性,對銷情並沒有幫助之論。
香港樓市止跌談何容易
下周公布的施政報告內,究竟有多少對樓市受惠的政策就不得而知,一廂情願呼籲減辣,始終個句,政策除要合適針對問題,尚要配合時間,似乎兩者非一日而出,何況內地經濟未完全復元,要單就香港樓市止跌談何容易。
歸根問題從息口和經濟兩者而定
歸根問題從息口和經濟兩者而定,息口尚有上升空間,縱使美國年底前再度加多一次息,儲局內鷹派人士未見美國經濟有大幅度改善,並有回落之勢,在大選之年息口只會停會在高位徘徊下,本港銀行息口仍有變數,看見以拆息為主封頂上限,大細行看升之故,年內供樓人士負擔已經較兩年前增加五成或以上。
定存息口高踞不下
如以定存息口高踞不下,銀行在息口業務微利甚至輕蝕,看來單以賺息差的生意十分難做,並有銀行講明,細價樓或收入較低的人士,按揭風險較高,預期有部份銀行只會做有固定存款充足的客戶按揭生意,即使流失低端客戶也是逼於無奈之法。
整體物業註冊量下滑
據香港土地註冊處數據,9月整體物業註冊量下滑至3,893宗,按月跌16.5%,創下去年底以來9個月新低。住宅註冊量萎縮至2,862宗,其中二手物業僅2,088宗,較8月(2,766宗)跌24.5%,創下自2018年以來5年新低。
樓市成交快速回落
整個三季度樓市持續低迷,成交快速回落,物業註冊量為12,979宗,較第二季(15,816宗)急跌18%。同期樓價以中原城市領先指數(CCL)計算,按季累跌5.5%。
施政報告料只會推微調措施
業界人士不斷寄望下周施政報告有救市政策,若果大力催谷又再被詬病干預自由市場運作;不提出新政又擔心樓市下垮影響地產周邊行業,料只會微調不能定出太大措施。
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作者簡介:劉兆昌為資深地產傳媒人,自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出版首本買樓入門書。目前為自由創作人,中港兩邊走。
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