【買樓攻略】但凡申請按揭，銀行會為申請物業估價，然後批出貸款額。然而，申請按揭最怕是銀行估價不足，申請人可能因此而再補差價上會，或者隨時因未能再支付首期而撻訂。
一旦銀行估價不足如何上會？
究竟那些因素導致銀行估價不足？那類物業較易估足價？那些物業容易估價不足？一旦銀行估價不足，如何上會？是否可以避免銀行估價不足的情況？本文會一一拆解。
估價不足或降低貸款額
現時置業人士向銀行申請按揭，銀行會委託測量師行為物業進行估價，估價可說是銀行批出貸款額的重要指標。一旦物業出現估價不足，銀行批出的貸款額有機會比預期低。
買家需補差價才可上會
何謂估價不足？假設買入一個600萬元單位，向銀行申請九成按揭，即貸款額理應為540萬元，買家只須付首期60萬元。可是，若果銀行為物業估價時，物業只值500萬元，那麼銀行只批出估價的九成按揭，即貸款額450萬元，原先預期的貸款額高於真正批出的貸款額，買家需要額外再支付90萬元的差價，然後才可以上會。
估價不足：低市價逾5%
其實，銀行估價很難完全跟市價一樣，多少會有差距，但只要差距不大，便不算是估價不足。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指，若果銀行估價較市價低不超過5%，便不算是估價不足，但若果超過5%，就是估價不足。
物業估價不足，通常受到以下因素影響：
1. 樓市升或跌得快
銀行估價無疑會受到樓市走勢所影響。若果樓市向上，銀行估價通常較為貼市，但業主可能趁市好叫價進取，故估價行估價時或者較成交價保守，出現估價不足情況。如果樓市大跌，銀行對物業估價較為保守，亦會出現估價不足情況。
2. 成交稀疏難有參考
如果屋苑成交量多，估價會較貼市價。相反，如果屋苑成交稀疏，如一年只得數宗甚至僅一宗成交，銀行的估價未必跟得上業主的開價。在缺乏足夠成交量參考下，物業便有機會出現估價不足情況。
3. 物業坐向樓層影響估價
單位的樓層、坐向、景觀，都會影響物業估價。如果單位位於較高層，面向東南，景觀有優勢，估價通常較好。可是，如果單位位於低層或方向較欠佳，估價便較保守。
4. 凶宅或有僭建估價打折扣
物業背景亦會影響估價。如果單位是凶宅，銀行會對凶宅估價大打折扣，甚至不提供按揭。另外，若果物業被發現有僭建物，都會影響估價。
單幢樓納米樓易估價不足
現時銀行估價的趨勢，那類物業估價較足？那類物業容易估價不足？星之谷按揭行政總裁莊錦輝指，如同屋苑其他單位成交價相差不遠，估足價機會較大，相反如有多個單位大幅減價成交，就會拉低估價。至於一些單幢物業單位少，成交少，亦會令估價行難以估價；另外納米樓升跌幅度較大，有較大機會估價不足。
其實，估價不足問題可以預先避免，有以下4種方法：
1. 先查詢不同銀行的估價
每間銀行的估價標準各有不同，如果一間銀行估價不足，可嘗試找另外幾間銀行進行申請，找出最適合自己的銀行。莊錦輝指，簽署正式買賣合約前向不同銀行估價，審視自己的出價與估價有多大差距；如估價與成交價相差不遠，提供臨時買賣合約有機會拉高估價；另外，如果本身物業是出租，有高租金的租約並已打釐印，交給估價行也有機會提高估值。
可先做網上銀行估價
現時免費網上銀行估價普遍，買家不妨先在網上估價。網上估價有兩個優點，首先，網上銀行估價能夠初步讓買家知道物業價格是否出現估價不足情況，從而對按揭貸款額掌握更多資料。
向地產代理再查問原因
其次，買家有網上銀行估價，有助初步了解單位曾否發生事故，但如果在網上查不到估價，可以直接聯絡銀行查詢估價實況，如果連多間銀行也未能提供估價，可向地產代理再查問原因，很可能涉及凶宅或違反建築物條例等因素。
2. 親身睇樓
選擇物業時，最好親身睇樓，了解物業質素，可要求地產代理查冊，以了解物業的背景及成交紀錄，初步評估物業能否順利通過估價。
3. 若成交期長盡快申按揭
買家買二手樓時，若遇上成交期太長，如需要3個月，最好盡快申請按揭。曹德明表示，如二手物業買賣成交期太長，容易出現估價不足情況。他指出，若果業主要兩、三個月後移民，但現階段未能交樓，仍居住原單位，買家最好在簽署正式買賣合約後隨即申請按揭。
若果買家太遲申請，銀行會按照買家申請日期委託估價行估價，適逢樓市處於轉角市，樓市大升或大跌，估價行可能頻密地調整估價，屆時會出現估價不足情況。
4. 買樓花宜選即供付款
按揭證券公司於9月公布放寬樓花按揭保險限制，樓價1000萬元或以下的合資格樓花物業，最高按揭保險成數為九成。在新措施下，現時買一手樓盤，選用即供付款，可申請九成按揭保險，隨即上會，可避免估價不足問題。若果選用建築期付款，留待物業入伙後才申請按揭，期間發展商售樓策略改變，調整售價，或者入伙時市況出現變化，銀行會按照當時情況估價，隨時會出現估價不足問題。
如有臨約估價可上調
那麼，一旦申請按揭時，遇上銀行估價不足情況，上會可能有困難。專家提出方法處理上會問題。莊錦輝建議，可嘗試向不同的估價行申請估價，從中尋找最高的一口估價。如果已經有臨時買賣合約在手，估價亦有機會上調。
儲備多些後備資金
曹德明則說，買家最好不要借得太盡，即使申請按揭保險，宜申請八成按揭。其次，買家亦可預先儲存一筆後備資金，金額是物業樓價的半成至一成，以防一旦出現估價不足，便可以用作支付差價。
倘估價不足 按揭成數縮減
不過，在一般市況下，即使買家遇上估價不足，並不意味銀行不批出按揭。曹德明解釋，銀行批出按揭，主要視乎申請人收入、財政狀況而定，估價是跟批出的成數有關。如果申請人財政狀況、收入符合要求，但估價不足，銀行依然會批出按揭，惟成數會縮減。
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